Право
Навигация
Реклама
Ресурсы в тему
Реклама

Секс все чаще заменяет квартплату

Новости законодательства Беларуси

Новые документы

Законодательство Российской Федерации

Правовые акты Республики Удмуртия

Архив (обновление)

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА УР ОТ 02.12.2002 N 995 О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

(по состоянию на 18 августа 2006 года)

<<< Назад


                  ПРАВИТЕЛЬСТВО УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
   
                             ПОСТАНОВЛЕНИЕ
                       от 2 декабря 2002 г. N 995
   
           О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
                  КРЕДИТОВАНИЯ В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
   
       С целью  создания эффективных финансовых механизмов ипотечного
   жилищного   кредитования    населения    Удмуртской    Республики,
   привлечения  долгосрочных  ресурсов  в  жилищную  сферу и развития
   инфраструктуры   системы   ипотечного    жилищного    кредитования
   Правительство Удмуртской Республики постановляет:
       1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития системы ипотечного
   жилищного кредитования в Удмуртской Республике.
       2. Министерству строительства, архитектуры и жилищной политики
   Удмуртской    Республики   при   формировании   перечня   объектов
   капитального  строительства  на 2003 и 2004 годы, финансируемых за
   счет  бюджета  Удмуртской  Республики, предусматривать средства на
   финансирование   мероприятий   Концепции,  указанной  в  пункте  1
   настоящего постановления.
       3. Контроль за исполнением настоящего постановления  возложить
   на  Министерство  строительства,  архитектуры  и жилищной политики
   Удмуртской Республики.
   
                                           Председатель Правительства
                                                Удмуртской Республики
                                                         Ю.С.ПИТКЕВИЧ
   
   
   
   
   
                                                           Утверждена
                                                       постановлением
                                                     Правительства УР
                                           от 2 декабря 2002 г. N 995
   
                               КОНЦЕПЦИЯ
           РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
                        В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
   
          I. Содержание проблемы. Основные положения Концепции
   
       Ипотечное жилищное  кредитование - один из самых проверенных в
   мировой практике  и  надежных  способов  привлечения  внебюджетных
   инвестиций  в  жилищную  сферу.  Именно ипотека позволяет наиболее
   выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных  условий,
   коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной
   работе,   строительного   комплекса   -   в   ритмичной   загрузке
   производства  и,  конечно  же,  государства,  заинтересованного  в
   социально - экономическом развитии.
       Развитие  системы  ипотечного  жилищного кредитования в России
   является  одним  из  ключевых звеньев в решении жилищной проблемы.
   Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к
   вовлечению  средств  частных  инвесторов  и  населения  в жилищный
   комплекс,  а  с  учетом  мультипликативного  эффекта - к повышению
   инвестиционной  активности  во  всех секторах экономики. Последнее
   чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе
   жилищного),  оживления  экономического  роста и, в конечном счете,
   повышения общественного благосостояния.
   
                        I.1. Содержание проблемы
   
       Мировая  практика  свидетельствует  о  том,  что  даже в самых
   развитых  странах государство имеет возможность обеспечить граждан
   жильем только в объеме 15 - 20% от общей потребности.
       Государственное   жилищное   строительство  легло  непосильным
   грузом  на  плечи  государственного бюджета. Государство больше не
   имеет возможности обеспечивать граждан бесплатным жильем. Ситуация
   такова,  что  основной  массе  населения  необходимо  решать  свои
   жилищные проблемы самостоятельно, активно участвуя в экономической
   и социальной жизни страны.
       Существующие  темпы  жилищного  строительства  не обеспечивают
   даже прямое воспроизводство жилищного фонда.
       Для преодоления     складывающейся     негативной    тенденции
   необходимо:
       во-первых,   существенно   повысить   эффективность  бюджетных
   вложений    в   жилищную   сферу   путем   внедрения   механизмов,
   препятствующих   их   нецелевому  использованию,  и  осуществления
   перехода  к  поддержке  нуждающихся  категорий  граждан  на основе
   предоставления адресных субсидий;
       во-вторых,   осуществить   радикальный   поворот   от   прямой
   финансовой  поддержки  производителя  к  поддержке  потребителя  -
   гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные
   условия)   путем   внедрения  кредитно  -  финансовых  механизмов,
   обеспечивающих    существенный   рост   платежеспособного   спроса
   населения;
       в-третьих,   обеспечить   внедрение   механизмов,  позволяющих
   задействовать    в    жилищной    сфере   внебюджетные   источники
   финансирования,    включая    средства    населения,   частных   и
   институциональных инвесторов.
       Центральное место при решении последних двух из  перечисленных
   задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
       В основе   стратегии   развития   ипотечной   деятельности   в
   Удмуртской  Республике  лежит  ориентация на формирование открытой
   системы    ипотечного    жилищного     кредитования,     способной
   интегрироваться   в  общероссийский  рынок  ипотечных  кредитов  и
   ипотечных ценных бумаг.  При реализации такой  системы  необходимо
   учитывать   социально   -  экономические  и  нормативные  правовые
   особенности региона.
       Важную  роль при реализации государственной политики в области
   ипотечного   жилищного   кредитования   играет  системный  подход,
   учитывающий    комплексный   характер   экономических   процессов,
   сопряженных с кредитными отношениями.
       По мере становления системы будут формироваться горизонтальные
   межрегиональные   связи,  произойдет  интегрирование  региональных
   рынков  ипотечных кредитов в единую целостную федеральную систему,
   что   является  необходимым  условием  рефинансирования  ипотечных
   кредитов.
       Процесс  ипотечного  кредитования  включает  в  себя следующие
   стадии,  характеризующиеся  системой  отношений, возникающих между
   участниками  данного  процесса по поводу финансовых и материальных
   ресурсов:
   
              I.1.1. Стадия накопления средств населением
   
       Для  получения  ипотечного  кредита  заемщику  требуется иметь
   значительные    собственные    средства.   Поэтому   должны   быть
   сформированы   надежные  и  легальные  механизмы,  позволяющие  их
   накапливать.  Важнейшее требование к накопительным схемам - защита
   вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.
       Инструментами накопления могут быть:
       банковские вклады;
       схемы  накопительного  страхования,  осуществляемые страховыми
   компаниями;
       ценные бумаги, в том числе ипотечные;
       кредитная кооперация в рамках кредитных кооперативов.
       После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы
   получить  кредит  (соответствующий   его   уровню   подтвержденных
   доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.
   
              I.1.2. Стадия формирования первичного рынка
                      ипотечных жилищных кредитов
   
       В  рамках  этой  стадии  решается  задача  обеспечения граждан
   жильем   через   повышение   уровня   платежеспособного  спроса  и
   одновременно   идет   накопление  (первичных)  ипотечных  жилищных
   кредитов  (займов), предоставляемых гражданам для покупки готового
   жилья  под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет.
   Обязательства   заемщика,   вытекающие   из   прав  требования  по
   ипотечному  жилищному  кредиту,  обеспеченные  ипотекой  (залогом)
   недвижимости,   могут  быть  оформлены  в  виде  ценной  бумаги  -
   закладной.
       Основными субъектами ипотечного рынка являются:
       Заемщики   -   граждане,   желающие  (и  имеющие  возможность)
   приобрести готовое жилье;
       Кредиторы (первичные)   -   юридические   лица,   которые    в
   соответствии   с   законодательством   имеют  право  предоставлять
   ипотечные жилищные кредиты (займы).
       Из-за  крайне  низких  доходов значительной части населения, а
   также  дороговизны  заемных средств ввиду высокой оценки кредитных
   рисков доступными   будут,   прежде   всего,  небольшие  ипотечные
   кредиты.
       С целью  создания максимально комфортных условий для заемщиков
   посредством  реализации  принципа  "единого  окна"   Правительство
   Удмуртской  Республики совместно с иными учредителями обеспечивает
   создание  ипотечной  корпорации  Удмуртской  Республики  (открытое
   акционерное   общество)  в  качестве  оператора  первичного  рынка
   ипотечных  кредитов.  Одной  из  основных  задач  республиканского
   оператора   ипотечного   рынка   является  отбор  профессиональных
   участников ипотечного рынка и выполнение функции  государственного
   контроля над реализацией ипотечных программ и проектов.
       Такие  же  операторы  создаются  в других субъектах Российской
   Федерации.
       Их  основная  цель  на  этапе  формирования ипотечного рынка -
   организация обеспечения доступными банковскими кредитами населения
   региона.
       В   рамках   реализации  региональных  ипотечных  проектов  на
   федеральном     уровне    происходит    стандартизация    процедур
   предоставления  ипотечных  кредитов,  проверки  платежеспособности
   заемщиков,  регистрации  сделок  с  недвижимостью и так далее, что
   необходимо  с  точки  зрения  механизма  рефинансирования.  Другим
   существенным условием рефинансирования ипотечных кредитов является
   наличие  их достаточной массы (пула), что позволяет сбалансировать
   инвестиционный  риск  финансового  портфеля, составленного из прав
   требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.
       Альтернативным   субъектом  ипотечного  кредитования  является
   кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ), или кредитный
   союз. Следует отметить, что в основе деятельности кредитных союзов
   лежит   потребность   людей  во  взаимной  поддержке  и  помощи  с
   одновременным  инстинктивным  недоверием  к  власти, коренящимся в
   российском   менталитете  и  корнями  уходящим  в  общинный  уклад
   дореволюционной России.
       К   сожалению,   кредитные   союзы   самостоятельно  не  могут
   участвовать в системе рефинансирования  ввиду непредсказуемости их
   поведения  для инвесторов. Вероятным способом вовлечения кредитных
   союзов   в  систему  является  отчисление  ими  части  доходов  от
   заимствований  в  специальные  фонды, формируемые либо операторами
   первичного  рынка  ипотечных кредитов, либо ассоциациями кредитных
   союзов с целью страхования кредитных рисков.
       По   мере   роста  материального  благосостояния  населения  и
   интеграции  региональной системы ипотечного жилищного кредитования
   в  общероссийскую  путем  формирования  вторичного рынка ипотечных
   кредитов   государственное участие будет сокращаться и ограничится
   стандартным регулированием и надзорными функциями.
   
              I.1.3. Стадия формирования вторичного рынка
                      ипотечных жилищных кредитов
   
       На  этой  стадии  происходит  окончательное оформление системы
   ипотечного  жилищного  кредитования в самофинансируемую систему за
   счет  привлечения  средств  инвесторов, направляемых на пополнение
   ресурсной базы кредиторов.
       Важным   источником   привлечения   внебюджетных   ресурсов  в
   республиканскую систему ипотечного кредитования является вторичный
   рынок  ипотечных  кредитов. Основным инструментом рефинансирования
   системы  являются  ипотечные  ценные  бумаги  (закладные  листы  и
   сертификаты участия), обеспеченные залогами недвижимости и правами
   требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).
       Ввиду специфики обеспечения ипотечных ценных бумаг  каждому их
   выпуску  ставится  в  соответствие  сформированное по определенным
   правилам множество (пул) закладных. Поэтому  их появлению на рынке
   ипотечных  ценных бумаг должно предшествовать накопление первичных
   ипотечных  активов  - прав требования по ипотечным кредитам, в том
   числе удостоверенных закладными.
       Для того   чтобы  обеспечить  надежность  и  привлекательность
   ипотечных  ценных  бумаг  для   инвесторов,   необходима   жесткая
   законодательная  регламентация  деятельности  эмитентов  ипотечных
   ценных бумаг  и  государственная  гарантия  ликвидности  ипотечных
   ценных бумаг.
   
                   I.2. Основные положения Концепции
   
         I.2.1. Правовые условия и предпосылки, государственная
                     поддержка реализации Концепции
   
       Данная  Концепция  разработана  в  соответствии  с  Концепцией
   развития  системы  ипотечного  жилищного кредитования в Российской
   Федерации,  утвержденной  постановлением  Правительства Российской
   Федерации от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы
   ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".
       При  разработке  Концепции  был  учтен  мировой,  российский и
   региональный   опыт   становления   и  развития  различных  систем
   ипотечного  жилищного кредитования и рекомендации Госстроя России.
   Комплекс  мер,  предусматриваемых  Концепцией, рассчитан на запуск
   республиканской  системы  ипотечного  жилищного  кредитования и ее
   последующую   интеграцию   в   общероссийскую  систему  ипотечного
   жилищного кредитования.
       Система  ипотечного  жилищного  кредитования  развита  во всех
   странах  с  рыночной экономикой и является необходимым институтом,
   используемым государством  как в экономической, так и в социальной
   политике.  Анализ  мировой  практики  показывает,  что преодоление
   кризисных   явлений  в  экономике  обеспечивалось  в  значительной
   степени  благодаря  внедрению  и развитию механизмов долгосрочного
   кредитования  граждан  под залог имеющегося или приобретенного ими
   жилья и формированию на этой основе института ипотеки.
       В  настоящее время в России созданы все предпосылки для старта
   системы ипотечного жилищного кредитования:
       1) По различным оценкам на руках населения находится не  менее
   1 триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот.
       Оживление  в  1999  -  2002  годах  экономической  конъюнктуры
   обусловило   рост   численности  граждан,  обладающих  устойчивыми
   доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих доходов.
       2) Гражданским  кодексом  Российской  Федерации,  Федеральными
   законами   "О   государственной  регистрации  прав  на  недвижимое
   имущество  и  сделок  с  ним",  "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
   заложена   законодательная   база   для  функционирования  системы
   ипотечного кредитования.
       Законодательно  оформлена  деятельность  всех профессиональных
   субъектов  ипотечного  рынка  (кредиторов, оценочных, риэлторских,
   страховых   компаний).   Постановлением  Правительства  Российской
   Федерации от 26 августа 1996 года N 1010 создано ОАО "Агентство по
   ипотечному жилищному кредитованию".
       3) Постановлением  Правительства  Российской  Федерации  от 11
   января  2000  года  N  28  утверждена  Концепция  развития системы
   ипотечного  жилищного  кредитования  в  Российской  Федерации,  на
   основе  которой  могут  разрабатываться и приниматься региональные
   ипотечные концепции, программы и законы. Государственная концепция
   развития  системы  ипотечного жилищного кредитования дает огромный
   простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор модели,
   по  которой  в регионе будет развиваться эта система. Любая модель
   долгосрочного    кредитования    граждан   приемлема,   если   она
   удовлетворяет    требованию    юридической   чистоты,   финансовой
   прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
       Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января
   2000 года N 28 также утвержден пакет законодательных и нормативных
   актов,  направленных  на  выработку  отдельных мер государственной
   поддержки  системы  ипотечного  жилищного  кредитования,  снижение
   рисков  для  участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для
   населения,  а также на разработку надежных финансовых инструментов
   привлечения ресурсов в эту сферу.
       Среди  мер государственной поддержки следует особо выделить те
   из  них, которые напрямую связаны с человеком, а именно: налоговые
   льготы  для  физических  лиц,  получивших  кредит  на приобретение
   жилья,   повышение  доступности  долгосрочных  ипотечных  жилищных
   кредитов.  В частности, предусмотрена льгота по подоходному налогу
   (с суммы до 600000 руб.)  с  одновременным  увеличением  срока  ее
   предоставления  (на  весь период погашения кредита).  Одновременно
   предусматривается существенное (на практике не  менее,  чем  в  10
   раз)  снижение  размера  государственной  пошлины при нотариальном
   удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.
       4) В   федеральном   бюджете  на  2003  год  предусматривается
   выделение государственных гарантий в  объеме  3  млрд.  рублей  по
   обязательствам агентства по ипотечному жилищному кредитованию, что
   позволяет  привлечь  средства  для  рефинансирования   кредиторов,
   предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению.
       5) Осуществлены  финансовые  вложения  государства в  уставный
   капитал  агентства  по  ипотечному жилищному кредитованию в объеме
   160 млн. рублей.
       В результате  реализации  Концепции  должна  быть сформирована
   самофинансируемая  республиканская  система  ипотечного  жилищного
   кредитования,   определены   ее   принципиальные   направления   и
   приоритеты:  развитие  и  совершенствование  рыночных   финансовых
   механизмов  и  форм  долгосрочного жилищного кредитования,  защита
   имущественных прав инвесторов,  кредиторов и заемщиков.  Указанные
   направления   имеют  конечную  цель  своей  реализации  -  решение
   жилищной проблемы населения.
       Систематический   характер  действий  государственных  органов
   Удмуртской  Республики,  комплексный  подход  к  решению проблемы,
   последовательное  проведение этапов мероприятий и их своевременная
   финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей
   Концепции.
       По  мере  реализации  Концепции  потребуется  принятие  указов
   Президента  Удмуртской  Республики,  целевых  программ  ипотечного
   жилищного  кредитования  отдельных  категорий  граждан,  вплоть до
   принятия  специального  закона.  Но  основанием  их  разработки  и
   принятия   может   служить  только  практический  опыт  реализации
   Концепции,   поэтому   первоочередные   меры   будут  определяться
   постановлениями Правительства Удмуртской Республики.
   
          I.2.2. Механизм включения рефинансирования в систему
                   ипотечного жилищного кредитования
   
       При    всем    многообразии    форм    обязательным   условием
   функционирования    системы   ипотечного   кредитования   является
   обеспечение  рефинансирования  кредиторов, участвующих в запуске и
   реализации ипотечных программ.
       Основным   инструментом  рефинансирования  являются  ипотечные
   ценные бумаги,  которые,  благодаря их высокой  надежности,  могут
   стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий
   и финансовых институтов (таких  как страховые компании, пенсионные
   фонды, инвестиционные фонды и т.п.).
       При  правильной  организации  рынка ценных бумаг, обеспеченных
   ипотечными   обязательствами,   ипотечное   кредитование,  получив
   государственную   поддержку   на  этапе  внедрения,  очень  быстро
   трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
       формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;
       направлена    на   стимулирование   платежеспособного   спроса
   населения  и,  в  конечном  итоге,  на более полное удовлетворение
   потребности граждан в жилье;
       вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот;
       укрепляет кредитно - финансовую систему;
       способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в
   целом стабилизирует экономическую ситуацию в республике.
       Таким   образом,  система  ипотечного  жилищного  кредитования
   является  инструментом  обеспечения  граждан  жильем  и  реализует
   стратегически    взаимосвязанные   социальные,   экономические   и
   политические цели общества:
       способствует  формированию  так  называемого среднего класса -
   его  социальной  основы,  поскольку  ориентирована  на социально и
   экономически активные слои общества;
       вводит  в  сферу  хозяйственной  деятельности  универсальный и
   надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций
   в реальный сектор экономики;
       формирует  в обществе долговременные и устойчивые вертикальные
   (гражданин  -  власть)  и  горизонтальные  (человек  -  инвестор -
   человек - заемщик, кредитный союз и т.п.) связи.
   
        Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования
   
       Если  предоставление  (первичных)  ипотечных жилищных кредитов
   осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы,
   то  они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать
   и размещать ипотечные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами
   могут  стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой
   системе  ипотечного  жилищного  кредитования).  В  ближайшее время
   одноуровневая   система   ипотечного   жилищного  кредитования  не
   реализуема,  так  как масштабы  операций с ипотечными кредитами не
   могут    обеспечить    рентабельность   узкопрофильных   кредитных
   учреждений.   Своего   рода  ипотечными  банками,  олицетворяющими
   одноуровневую  систему,  могут  стать  кредитные  кооперативы и их
   союзы (ассоциации).
   
        Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования
   
       Если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности
   преимущественно  (исключительно)  деятельностью на ипотечном рынке
   (универсальный   кредитор),   то  у  него  возникают  существенные
   ограничения при эмиссии ипотечных ценных бумаг.
       В  этом  случае   между  универсальным кредитором и инвестором
   появляется  специализированное  ипотечное агентство, единственными
   функциями  которого  являются  выкуп  у  универсального  кредитора
   закладных  либо  прав  требования  по ипотечным жилищным кредитам,
   обеспеченным  залогом  (приобретаемой)  недвижимости,  в  качестве
   обеспечения  ипотечных  ценных  бумаг,  а  также  выпуск и продажа
   ипотечных ценных бумаг инвесторам.
       Из-за  неразвитости  банковской  системы,  кредитных  союзов и
   полного  отсутствия  ипотечных  банков  (и  отсутствия в ближайшее
   время  условий  для  их появления)  ипотечные агентства становятся
   центральным  элементом  двухуровневой системы ипотечного жилищного
   кредитования  в  качестве  операторов  вторичного  рынка ипотечных
   кредитов.
       Особая   роль  среди  операторов  вторичного  рынка  ипотечных
   кредитов   должна   принадлежать   учрежденному  государством  ОАО
   "Агентство  по  ипотечному  жилищному  кредитованию".  Именно  ОАО
   "Агентство  по  ипотечному  жилищному  кредитованию"  осуществляет
   регулирующую    функцию   по   формированию   единых   стандартов,
   обеспечивающих   целостность   ипотечного   рынка  через  развитие
   отношений   с   региональными   системами   ипотечного   жилищного
   кредитования,     кредитными     организациями     и     благодаря
   государственному  - федеральному статусу. Именно ОАО "Агентство по
   ипотечному жилищному кредитованию", основываясь на начальном этапе
   на  государственных  гарантиях  по его "ипотечным" обязательствам,
   создает  условия  для  вхождения  в  систему  ипотечного жилищного
   кредитования стратегических российских и зарубежных инвесторов.
   
                 Секьюритизация ипотечной задолженности
   
       Наиболее   перспективной   формой   финансирования  ипотечного
   кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе,
   является секьюритизация ипотечной задолженности.
       Под секьюритизацией  понимается  процесс объединения активов в
   пул и выпуска ценных  бумаг,  обеспеченных  денежными  потоками  и
   стоимостью  данных  активов. При  секьюритизации  ипотечные активы
   выводятся за баланс лица,  гарантирующего выпуск,  и таким образом
   обеспечивается его долгосрочная ликвидность.
       Такого рода ипотечные  ценные  бумаги  дают  инвесторам  право
   требования  непосредственно  в секьюритизированном пуле.  Основное
   преимущество секьюритизации   по   сравнению   с    "классической"
   двухуровневой  моделью  состоит  в  том,  что надежность ипотечных
   ценных бумаг зависит не столько от кредитного  рейтинга  эмитента,
   сколько от качества ипотечного покрытия, обеспечивающего выпуск.
   
        II. Основные цели, задачи и стадии реализации Концепции
   
       Основной   целью   настоящей   Концепции   является   создание
   эффективных    финансовых    механизмов    ипотечного    жилищного
   кредитования   населения   на   цели   приобретения   жилья  через
   привлечение   долгосрочных   ресурсов   в  эту  сферу  и  развитие
   инфраструктуры ипотечного кредитования в Удмуртской Республике.
       Для  достижения данной цели и  в соответствии с перечисленными
   выше проблемами и условиями  в рамках Концепции должны быть решены
   следующие основные задачи:
       создание и развитие схем, обеспечивающих накопление населением
   денежных средств;
       формирование  эффективного первичного рынка ипотечных кредитов
   и  финансовых  механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для
   граждан с достаточным платежеспособным спросом;
       подготовка  условий  для рефинансирования ипотечных кредитов и
   интеграции   республиканской  системы  ипотечного  кредитования  в
   общероссийскую;
       обеспечение надежных механизмов защиты имущественных интересов
   инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
       В  рамках  реализации  указанных  задач  предполагается решить
   следующие подзадачи:
       адаптация  стандартов  ОАО  "Агентство по ипотечному жилищному
   кредитованию" с учетом региональной специфики;
       внедрение   эффективных  методов  координации  республиканской
   системы   ипотечного   жилищного   кредитования  путем  учреждения
   республиканского  оператора  первичного рынка ипотечных кредитов -
   ипотечной корпорации Удмуртской Республики;
       государственная    поддержка    заемщиков    путем   адресного
   субсидирования в рамках целевых социальных программ;
       обеспечение   условий   для  надежного  накопления  населением
   денежных  средств,  в том числе через развитие схем накопительного
   страхования,     функционирования    кредитных     потребительских
   кооперативов  граждан  и  других объединений граждан, вкладывающих
   свои средства в жилищную сферу;
       содействие  становлению  системы  профессиональной  подготовки
   специалистов   в  области  технологий  ипотечного  кредитования  и
   управления  финансовыми  операциями  на  вторичном рынке ипотечных
   ценных бумаг;
       внедрение  информационных  технологий, автоматизация процессов
   учета  и  анализа  банков  данных  в  системе ипотечного жилищного
   кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;
       создание  нормативных  правовых  и  организационно  - правовых
   условий  для  обеспечения  прав  залогодержателей  через  механизм
   обращения взыскания на предмет залога (недвижимое имущество);
       разъяснительная  и  пропагандистская  работа с целью повышения
   доверия со стороны населения и инвесторов;
       внедрение  эффективных  и прозрачных для инвесторов технологий
   учета  возвратных  денежных потоков по ипотечным кредитам, а также
   процедур замещения досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми
   в эмитированных пулах.
       Одним  из  важнейших аспектов формирования регионального рынка
   ипотечных   кредитов   является   внедрение  механизмов  адресного
   субсидирования  малообеспеченных  категорий  заемщиков. Реализация
   данной  задачи  подразумевает разработку экономически эффективных,
   согласующихся   с   рыночными   принципами   ипотечного  жилищного
   кредитования   механизмов  государственного финансирования за счет
   средств бюджета Удмуртской Республики.
       Реализацию  поставленных  задач  можно  разбить  на  несколько
   этапов.
       Первый  этап  (2002 - 2003 гг.) - формирование республиканской
   системы   ипотечного   кредитования   путем  реализации  пилотного
   проекта:
       учреждение ипотечной корпорации Удмуртской Республики;
       организация работы с населением;
       отбор   основных  участников  программы  ипотечного  жилищного
   кредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания,
   риэлторские  и  оценочные  агентства,  заказчик  -  застройщик)  и
   формализация отношений между ними;
       разработка  нормативных  правовых  актов, регулирующих переход
   прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования;
       отвод  земельного  участка  под  строительство  жилых  домов в
   рамках пилотного ипотечного проекта;
       реализация  первого  инвестиционного  цикла.  Строительство  и
   реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта;
       выдача   первых   ипотечных   жилищных   кредитов,  оформление
   закладных, формирование первого пула закладных.
       Пилотный ипотечный проект - это стартовый инвестиционный цикл,
   осуществляемый  региональным оператором первичного рынка ипотечных
   кредитов,   в   результате  которого  должен  быть  сформирован  и
   рефинансирован  первый  пул  кредитных  обязательств  (закладных),
   обеспеченных ипотекой построенного жилья.
       Второй  этап  (2003  -  2005 гг.) - рефинансирование ипотечных
   кредитов   посредством  ОАО  "Агентство  по  ипотечному  жилищному
   кредитованию" и интеграция республиканской системы в федеральную:
       формирование  условий для запуска и функционирования механизма
   рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;
       реализация второго инвестиционного цикла;
       формирование   районных   списков   потенциальных   заемщиков,
   включенных  в  систему накопления средств на первоначальный взнос,
   и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй)  по
   заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных;
       учреждение кредитного потребительского кооператива граждан.
       В  рамках  I  и  II этапов происходит формирование нормативных
   правовых  и  организационно - экономических условий для развития в
   республике первичного рынка ипотечных кредитов.
       Третий  этап  (2005  - 2010 гг.) - устойчивое развитие системы
   ипотечного кредитования:
       привлечение  инвестиций  в  расширение строительства жилья под
   ипотечное кредитование в районах и городах Удмуртской Республики;
       реализация очередных инвестиционно - строительных циклов;
       привлечение  средств  инвесторов  вторичного  рынка  ипотечных
   ценных бумаг через выпуск и размещение сертификатов участия;
       многократное  и возрастающее в течение каждого очередного года
   число рефинансирований инвестиционного капитала.
       На   втором   и   третьем   этапах   происходит   формирование
   эффективного    рыночного   механизма   ипотечного   кредитования,
   накопление   массы   выданных   ипотечных   кредитов,   интеграция
   региональной   системы   ипотечного   жилищного   кредитования   в
   общероссийскую  через  развитие  вторичного рынка ипотечных ценных
   бумаг.
       Формирование    системы   будет   проходить   параллельно   на
   республиканском и федеральном уровнях.
       На  республиканском  уровне усилия должны концентрироваться на
   формировании  организационно  -  экономических  и  информационно -
   технологических    условий   функционирования   первичного   рынка
   ипотечных кредитов.
       На   федеральном   уровне,   в   основном,   решаются   задачи
   нормативного  правового  и  методического  обеспечения  ипотечного
   рынка, как первичного, так и вторичного.
       Совместными    усилиями   решаются   проблемы   интеграции   и
   устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования.
       Таким   образом,   процесс   формирования  системы  ипотечного
   жилищного  кредитования будет проходить через определенные стадии.
   Каждой  стадии  будет  соответствовать адекватная организационно -
   финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой
   из  этих  схем,  по  мере  развития системы окажутся функционально
   связанными  между  собой  и,  в  конце  концов, образуют целостный
   самодостаточный кредитно - финансовый механизм.
   
      III. Социально - экономические предпосылки создания системы
       ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике
   
       В  основу исследования предпосылок создания системы ипотечного
   жилищного  кредитования  в  Удмуртской  Республике  были  заложены
   следующие факторы:
       уровень и дифференциация доходов населения;
       состояние   и   обновление   жилищного  фонда,  обеспеченность
   населения жильем;
       тенденции  на рынке жилья, наличие платежеспособного спроса на
   жилье;
       кредитный    потенциал    населения:    способность   внесения
   первоначального   ипотечного   взноса   и   исполнения   кредитных
   обязательств    заемщиками,   то   есть   готовность   производить
   своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств.
   
           III.1. Социально - демографическая характеристика
                         Удмуртской Республики
   
       Численность  постоянного  населения  Удмуртской  Республики по
   состоянию на 1 января 2001 года составляла 1627,2 тыс. чел., в том
   числе:
            городского                      - 1129,4 тыс. чел.
            сельского                       -  497,8 тыс. чел.
       Количество семей - 464914 семей;
       средний размер семьи - 3,5 человека.
       По возрастному составу население делилось на:
            моложе трудоспособного возраста - 20,9%
            трудоспособный возраст          - 61,5%
            старше трудоспособного возраста - 17,6%
       Естественный прирост (убыль) населения:
            1999 год                       (-4952 чел.)
            2000 год                       (-5596 чел.)
   
          III.2. Социально - экономическое положение населения
                         Удмуртской Республики
   
       Прожиточный  минимум  в  среднем  на  одного жителя в Удмуртии
   составил за IV квартал 2001 года 1832 рубля.
   
          Таблица 1. Динамика среднедушевого дохода и индекса
                          потребительских цен
   
   -----------T--------------------------T--------------------------¬
   ¦ Квартал  ¦   Среднедушевой доход    ¦ ИПЦ по годам, в % к концу¦
   ¦          ¦     по годам (руб.)      ¦   предыдущего квартала   ¦
   ¦          +--------T--------T--------+--------T--------T--------+
   ¦          ¦  1999  ¦  2000  ¦  2001  ¦  1999  ¦  2000  ¦  2001  ¦
   +----------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
   ¦   I      ¦   844  ¦  1139  ¦  1460  ¦  116,5 ¦  105,5 ¦  109,1 ¦
   +----------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
   ¦   II     ¦   930  ¦  1395  ¦  1774  ¦  108,5 ¦  104,8 ¦  108   ¦
   +----------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
   ¦   III    ¦   984  ¦  1428  ¦  1877  ¦  108,5 ¦  105,6 ¦   98,8 ¦
   +----------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
   ¦   IV     ¦  1009  ¦  1404  ¦  1832  ¦  104,2 ¦  104,7 ¦  103,5 ¦
   L----------+--------+--------+--------+--------+--------+---------
   
             Таблица 2. Распределение населения по величине
                    среднедушевого денежного дохода
   
   -----------------T----T----T-----T-----T------T------T------T------T-----¬
   ¦Среднедушевой   ¦    ¦ до ¦400,1¦600,1¦800,1 ¦1000,1¦1200,1¦1600,1¦свыше¦
   ¦доход           ¦    ¦400 ¦- 600¦- 800¦- 1000¦- 1200¦- 1600¦- 2000¦2000 ¦
   ¦в месяц, руб.   ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   +----------------+----+----+-----+-----+------+------+------+------+-----+
   ¦Доля населения  ¦1999¦70  ¦245,7¦333,6¦ 302,6¦ 229,5¦ 262  ¦ 109  ¦ 74,8¦
   ¦с данным уровнем¦г.  ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   ¦среднедушевого  ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   ¦дохода в месяц  ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   ¦(тыс. чел.)     ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   +----------------+    +----+-----+-----+------+------+------+------+-----+
   ¦в %             ¦    ¦ 4,3¦ 15,1¦ 20,5¦  18,6¦  14,1¦  16,1¦   6,7¦  4,6¦
   +----------------+----+----+-----+-----+------+------+------+------+-----+
   ¦Доля населения  ¦2000¦19,5¦100,9¦192  ¦ 232,7¦ 227,8¦ 358  ¦ 219,7¦276,6¦
   ¦с данным уровнем¦г.  ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   ¦дохода в месяц  ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   ¦(тыс. чел.)     ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   +----------------+    +----+-----+-----+------+------+------+------+-----+
   ¦в %             ¦    ¦ 1,2¦  6,2¦ 11,8¦  14,8¦  14  ¦  22  ¦  13,5¦ 17  ¦
   +----------------+----+----+-----+-----+------+------+------+------+-----+
   ¦Доля населения  ¦2001¦ 4,9¦ 35,8¦ 89,5¦ 138,3¦ 166  ¦ 335,2¦ 275  ¦582,5¦
   ¦с данным уровнем¦г.  ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   ¦дохода в месяц  ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   ¦(тыс. чел.)     ¦    ¦    ¦     ¦     ¦      ¦      ¦      ¦      ¦     ¦
   +----------------+    +----+-----+-----+------+------+------+------+-----+
   ¦в %             ¦    ¦ 0,3¦  2,2¦  5,5¦   8,5¦  10,2¦  20,6¦  16,9¦ 35,8¦
   L----------------+----+----+-----+-----+------+------+------+------+------
   
       Согласно приведенным  данным,  в   2001   г.   35%   населения
   Удмуртской  Республики  имели  среднедушевой доход свыше 2000 руб.
   (при прожиточном минимуме 1600 руб. на человека). Примем расчетную
   верхнюю границу указанного интервала "3600 <*> руб."  в отсутствие
   более  точных  данных  (исходя  из  данных  о   средней   величине
   среднедушевого дохода за 2001 г.). Необходимо оценить, какая часть
   населения данной категории  способна  исполнять  обязательства  по
   ипотечным кредитам и в каком объеме.
   
               III.3. Жилищный фонд Удмуртской Республики
                   и обеспеченность населения жильем
   
               Таблица 3. Характеристика жилищного фонда
   
   ----T-----------------------------T----------T---------T---------¬
   ¦   ¦                             ¦ Ед. изм. ¦ 1999 год¦ 2000 год¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦ 1 ¦Общая площадь жилья          ¦ тыс. м2  ¦ 27452,9 ¦ 27682,1 ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в том числе:                 ¦          ¦         ¦         ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в городских поселениях       ¦   -"-    ¦ 19477,1 ¦ 19619,1 ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в сельской местности         ¦   -"-    ¦  7975,8 ¦  8063,0 ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦ 2 ¦Обеспеченность населения     ¦    м2    ¦    16,8 ¦    17,0 ¦
   ¦   ¦жильем на человека           ¦          ¦         ¦         ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в том числе:                 ¦          ¦         ¦         ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в городских поселениях       ¦   -"-    ¦    17,1 ¦    17,4 ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в сельской местности         ¦   -"-    ¦    16,0 ¦    16,2 ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦ 3 ¦Обеспеченность семей жильем  ¦    м2    ¦    58,8 ¦    59,5 ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в том числе:                 ¦          ¦         ¦         ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в городских поселениях       ¦   -"-    ¦    59,8 ¦    60,9 ¦
   +---+-----------------------------+----------+---------+---------+
   ¦   ¦в сельской местности         ¦   -"-    ¦    56   ¦    56,7 ¦
   L---+-----------------------------+----------+---------+----------
   
       Учитывая высокую дифференциацию доходов, можно утверждать, что
   наиболее  обеспеченные  категории  граждан  уже  решили   жилищную
   проблему,  не прибегая к дополнительным источникам финансирования.
   Однако значительная часть населения пока  проживает  в  стесненных
   условиях. Таким образом, потенциальный спрос на жилье, несмотря на
   естественную убыль населения,  будет  стабильно  высоким.  Поэтому
   спрос  населения  на  долгосрочные  кредиты для приобретения жилья
   ввиду низкого уровня его доходов  сохранится  и  на  первом  этапе
   будет значительно превышать наличие кредитных ресурсов.
       В настоящее время общая площадь ветхого и аварийного жилищного
   фонда  в  республике  (включая  муниципальное,  государственное  и
   частное  жилье)  составляет  262,9 тыс.  кв.  метров общей площади
   жилья, в том числе 28,7 тыс. кв. метров - аварийный жилищный фонд.
       В целях   ликвидации  ветхого  и  аварийного  жилищного  фонда
   необходимо  построить   125,3   тыс.   кв.   метров   и   провести
   реконструкцию 216 тыс. кв. метров общей площади жилья.
       Объем ежегодного строительства жилья за последние четыре  года
   имеет  положительную тенденцию роста.  Заметно увеличивается объем
   строительства индивидуальных жилых домов.
   
                   Таблица 4. Жилищное строительство
   
   -------------------------------------T------T------T------T------¬
   ¦                                    ¦ 1998 ¦ 1999 ¦ 2000 ¦ 2001 ¦
   +------------------------------------+------+------+------+------+
   ¦Ввод в действие жилых домов - всего,¦      ¦      ¦      ¦      ¦
   ¦тыс. м2 общей площади               ¦ 187  ¦ 219  ¦ 257  ¦ 276,6¦
   +------------------------------------+------+------+------+------+
   ¦Ввод в действие жилых домов         ¦      ¦      ¦      ¦      ¦
   ¦индивидуальными застройщиками,      ¦      ¦      ¦      ¦      ¦
   ¦тыс. м2 общей площади               ¦ 110,6¦ 141,1¦ 138,5¦ 169  ¦
   +------------------------------------+------+------+------+------+
   ¦Удельный вес жилых домов,           ¦      ¦      ¦      ¦      ¦
   ¦построенных индивидуальными         ¦      ¦      ¦      ¦      ¦
   ¦застройщиками, в общем объеме       ¦      ¦      ¦      ¦      ¦
   ¦ввода жилья, в процентах            ¦  59,1¦  64,4¦  53,9¦  61  ¦
   L------------------------------------+------+------+------+-------
   
       Однако для повышения качества проживания всего населения  хотя
   бы до социального минимума - 63 кв. метра на семью (18 м2 x 3,5) -
   необходимо ввести в строй дополнительно 4,7 млн. кв. метров жилья,
   или в среднем 671 тыс. м2 в год.
       В настоящее время темпы жилищного строительства  в  республике
   покрывают  минимальную  потребность населения региона в жилье лишь
   на 41%.
       Принимая во  внимание недостаток собственных средств у большей
   части населения,  представляется  необходимым привлечение ресурсов
   как для финансирования строительства жилья,  так и  для  повышения
   платежеспособного спроса.
       Вывод: потенциальная    емкость    рынка   первичного   жилья,
   определяемая  износом  наличного  жилищного  фонда  и   повышением
   социально  приемлемых  стандартов условий проживания,  значительно
   превышает  современные  объемы  жилищного   строительства.   Чтобы
   увеличить интенсивность обновления жилищного фонда,  необходимо на
   современном этапе вовлечь средства тех  слоев  населения,  уровень
   дохода и объем накоплений которых не достигли уровня, достаточного
   для оплаты полной стоимости жилья, однако могут в течение ряда лет
   покрыть   стоимость  приобретаемой  жилплощади.  Применение  схемы
   ипотечного  кредитования  позволит  активизировать  инвестиции   в
   жилищное   строительство  и  задействовать  средства  населения  в
   финансировании новых жилищных программ.
       Одной из  таких  программ может стать ипотечное кредитование в
   сельской местности под индивидуальную  застройку.  В  этом  случае
   объектом  залога  может  стать  недостроенное  жилье или земельный
   участок на период строительства,  а по завершении строительства  и
   государственной регистрации - готовый дом.
   
                    III.4. Региональный рынок жилья
   
                     III.4.1. Первичный рынок жилья
   
                               Таблица 5
   
   ----------T--------------------T--------------------T--------------------¬
   ¦Год      ¦        1999        ¦        2000        ¦        2001        ¦
   +---------+----T----T----T-----+----T----T----T-----+----T----T----T-----+
   ¦квартал  ¦  I ¦ II ¦ III¦  IV ¦  I ¦ II ¦ III¦  IV ¦  I ¦ II ¦ III¦  IV ¦
   +---------+----+----+----+-----+----+----+----+-----+----+----+----+-----+
   ¦Объем    ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦жилищного¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦строи-   ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦тельства,¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦тыс. м2  ¦19,5¦23,8¦37,9¦137,8¦25,4¦42,4¦16,9¦172,3¦17,9¦18,8¦19,8¦220,1¦
   +---------+----+----+----+-----+----+----+----+-----+----+----+----+-----+
   ¦Средняя  ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦стоимость¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦1 м2     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦жилья на ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦первичном¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦рынке,   ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦    ¦    ¦    ¦     ¦
   ¦руб.     ¦3315¦3632¦3702¦ 4713¦3964¦3875¦3992¦ 5351¦6227¦6455¦7081¦ 7619¦
   L---------+----+----+----+-----+----+----+----+-----+----+----+----+------
   
                     III.4.2. Вторичный рынок жилья
   
                               Таблица 6
   
   -----------T-------------------T-------------------T-------------------¬
   ¦Год       ¦        1999       ¦        2000       ¦        2001       ¦
   +----------+----T----T----T----+----T----T----T----+----T----T----T----+
   ¦квартал   ¦  I ¦ II ¦ III¦ IV ¦  I ¦ II ¦ III¦ IV ¦  I ¦ II ¦ III¦ IV ¦
   +----------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+
   ¦Количество¦     сделки и      ¦   сделки купли -  ¦   сделки купли -  ¦
   ¦сделок на ¦   регистрация     ¦  продажи и мены - ¦  продажи и мены - ¦
   ¦вторичном ¦ жилых помещений - ¦       9565        ¦        7405       ¦
   ¦рынке жи- ¦       48316       ¦                   ¦                   ¦
   ¦лья (шт.) ¦                   ¦                   ¦                   ¦
   +----------+----T----T----T----+----T----T----T----+----T----T----T----+
   ¦Средняя   ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
   ¦стоимость ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
   ¦жилья,    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦    ¦
   ¦руб./м2   ¦3609¦3450¦3216¦3669¦3636¦4215¦4005¦5840¦6593¦7245¦7379¦7597¦
   L----------+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+----+-----
   
   -----------------------------------------------------------------¬
   ¦                       Реальные цены на жилье                   ¦
   ¦      4500 T-----------------------------------------------¬    ¦
   ¦           ¦                                        /x--xо ¦    ¦
   ¦      4000 +--------------о--------------x---x---x/--о-/---+    ¦
   ¦           ¦             / \            /   /о\    /       ¦    ¦
   ¦      3500 +-x\---------/--\------------/о/----\о/---------+    ¦
   ¦           ¦ о---\xо   /    \          //                  ¦    ¦
   ¦      3000 +-------\\о/--/x\-\о\-/x\--/-/------------------+    ¦
   ¦           ¦        \x/      \x/ \о--xо/                   ¦    ¦
   ¦      2500 +-----------------------------------------------+    ¦
   ¦руб./      ¦                               ----------------+---¬¦
   ¦кв. м 2000 +-------------------------------+-о- Первичный рыноꦦ
   ¦           ¦                               ¦-x- Вторичный рыноꦦ
   ¦      1500 +-------------------------------+---------------T----¦
   ¦           ¦                                               ¦    ¦
   ¦      1000 +-----------------------------------------------+    ¦
   ¦           ¦                                               ¦    ¦
   ¦       500 +-----------------------------------------------+    ¦
   ¦           ¦                                               ¦    ¦
   ¦         0 +---T---T---T---T---T---T---T---T---T---T---T---+    ¦
   ¦           ¦ I ¦ II¦III¦ IV¦ I ¦ II¦III¦ IV¦ I ¦ II¦III¦ IV¦    ¦
   ¦           ¦               ¦               ¦               ¦    ¦
   ¦           ¦      1999     ¦      2000     ¦      2001     ¦    ¦
   L-----------------------------------------------------------------
   
       Проследив динамику реальных цен на жилье,  можно отметить, что
   разрыв  между  ценами  на первичном и вторичном рынках значительно
   сократился. Это  говорит  о  небольшой  разнице  в оценке качества
   первичного и вторичного жилья потребителями.
       Рост цен на жилье в целом за рассматриваемый период  несколько
   опережал темпы инфляции.  В то же время, покупательная способность
   населения на рынке жилья  за  счет  роста  реальных  располагаемых
   доходов  к  концу  2001  г.  осталась  на уровне 1999 года (начало
   послекризисного периода).
   
   -----------------------------------------------------------------¬
   ¦                   Коэфф-т доступности жилья                    ¦
   ¦8 T-----------------------------------------------------------¬ ¦
   ¦  ¦                 x                                         ¦ ¦
   ¦  ¦               /   \                     /x\               ¦ ¦
   ¦6 +--x----x\-----/-----\----------------x/------\----------/x-+ ¦
   ¦  ¦           \x/       \x\           /           x----x/     ¦ ¦
   ¦  ¦                         \        /                        ¦ ¦
   ¦4 +---------------------------x----x/-------------------------+ ¦
   ¦  ¦                                                           ¦ ¦
   ¦  ¦                                                           ¦ ¦
   ¦2 +-----------------------------------------------------------+ ¦
   ¦  ¦                                                           ¦ ¦
   ¦  ¦                                                           ¦ ¦
   ¦0 +----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T----T----+ ¦
   ¦  ¦  I ¦ II ¦ III¦ IV ¦  I ¦ II ¦ III¦ IV ¦  I ¦ II ¦ III¦ IV ¦ ¦
   ¦  ¦                   ¦                   ¦                   ¦ ¦
   ¦  ¦        1999       ¦        2000       ¦        2001       ¦ ¦
   L-----------------------------------------------------------------
   
       Коэффициент доступности жилья на IV кв.  2001 г. составлял 6,2
   (в среднем по Российской Федерации - 4 - 5), что означает заметное
   ухудшение по сравнению с II - III кварталами 2000 г., когда данный
   показатель достиг наименьшего после кризиса 1998 г. уровня - 4,2.
   
                    III.4.3. Арендная плата за жилье
                    и эффективная процентная ставка
   
       Средний размер арендной платы в г.  Ижевске  по  состоянию  за
   январь 2002 года составил:
       за однокомнатную квартиру
       средней площадью 36 м2                 - 1,5 т. руб. в месяц
       за двухкомнатную квартиру
       средней площадью 43 м2                 - 2,3 т. руб. в месяц
       за трехкомнатную квартиру
       средней площадью 56 м2                 - 3,2 т. руб. в месяц
       Средняя площадь  сдаваемых  в аренду квартир составляет 45 кв.
   м, средний размер арендной платы - 2333 рубля в месяц.
       На основе  этих  данных  можно  оценить  уровень   эффективной
   процентной  ставки,  характерной  для  данного сегмента вторичного
   рынка жилья.
       Для этого сопоставим два варианта:
       1. Приобретение средней квартиры (45 м2) на вторичном рынке по
   средней рыночной цене 7597 за 1 кв. метр за 342000 рублей.
       2. Пожизненная аренда  идентичной  квартиры  за  фиксированную
   арендную плату на современном уровне - 2333 рубля в месяц.
       Приведенная стоимость будущих расходов на проживание:
   
            2333
       ПС = ---- x 100%, где i - месячная процентная ставка;
              i
   
            2333
       i = ------ x 100% = 0,682, или 8,2% годовых.
           342000
   
       Данная величина процентной ставки приемлема при соотнесении ее
   со ставкой по долгосрочным жилищным кредитам.  Так, если последняя
   составляет 10 процентов годовых, разницу (10% - 8,2%), равную 1,8%
   годовых,  можно   рассматривать  как  плату  за  определенность  и
   возможность выбора для ипотечного заемщика, приобретающего жилье в
   собственность  (по  сравнению  с квартиросъемщиком,  проживающим в
   "чужом"  жилье  и  выбирающем  его  из  ограниченного   количества
   вариантов).
       Следует иметь  в  виду,  что  эффективная  процентная   ставка
   рассчитана  как реальная,  без учета неизбежных колебаний арендной
   платы.  Ее можно принять как минимальный порог реальной процентной
   ставки  по  ипотечным кредитам.  Номинальный уровень данных ставок
   имеет различную природу: эффективная ставка вторичного рынка жилья
   в  большей  степени определяется конъюнктурой данного рынка,  в то
   время как  ставка  по  ипотечным  кредитам  зависит  от  состояния
   финансовых рынков.
   
            III.5. Оценка финансовых возможностей населения
                     по улучшению жилищных условий
   
                   III.5.1. Оценка платежеспособности
   
       Социально -  экономическая оценка платежеспособности населения
   Удмуртии,  его кредитных возможностей и способов решения  жилищной
   проблемы   определена   с   помощью  исследования  рынка  жилья  в
   Удмуртской Республике, проведенного в 2000 году.
       Для определения   покупательной   способности   населения  был
   проведен анализ возможности респондентов приобрести жилье вновь  в
   зависимости от их месячного дохода,  а также в целом от финансовой
   возможности оплатить приобретаемое жилье с учетом наличия денежных
   сбережений или иного имущества.
       Анализ показал,  что  88,7%  обследуемых  семей имеют доход на
   одного члена семьи до 1600 рублей в месяц (то есть лишь в пределах
   минимального потребительского бюджета,  в котором не предусмотрены
   накопления  средств на приобретение жилья).  И только 11,3%  семей
   могут реально осуществлять накопление средств  для  решения  своей
   жилищной проблемы.
       Исследованием получены данные о степени финансовой возможности
   семей оплаты приобретаемого жилья.  Так,  только 4,1%  семей могут
   сразу полностью оплатить приобретаемое (строящееся) жилье  за счет
   своих средств и еще дополнительно 2%  семей  смогут  оплатить  три
   четверти стоимости жилья,  7,2%  - половину его стоимости, 20,9% -
   одну четверть стоимости жилья.  В то же время,  65,8%  семей из-за
   низких  доходов  и  отсутствия накопленных средств вообще не могут
   оплатить даже небольшую долю стоимости жилья.
       Таким образом,   полностью   платежеспособными  являются  4,1%
   семей,  частично  платежеспособными  -  30,1%  семей  и  полностью
   неплатежеспособными - 65,8% семей.
       На основе исследования определена емкость  рынка  жилья  путем
   определения  общей  площади  приобретаемого  (строящегося) жилья в
   зависимости от количества  семей,  нуждающихся  в  жилье.  В  этом
   случае емкость рынка жилья в Удмуртской Республике определяется по
   формуле:
   
       Е = (С x t x S) x К, где
   
       Е - емкость рынка жилья с учетом платежеспособного спроса, кв.
   м;
       С -   количество   семей,  нуждающихся  в  улучшении  жилищных
   условий. По состоянию на 1 января 2001 года в республике состоит в
   очереди на улучшение жилищных условий 66220 семей;
       t - коэффициент численности семьи - 3,5;
       S -  площадь  приобретаемого  жилья  на  одного  члена  семьи,
   которую  можно  определить  как  разность  между  средневзвешенной
   желаемой респондентами общей площади жилья,  равной 19,7 кв. м (18
   кв.  м  +  1,7  кв.  м),  и  средневзвешенной  располагаемой общей
   площадью жилья, равной 10 кв. м. Эта разница составляет  9,7 кв. м
   x (19,7 - 10);
       К - коэффициент  платежеспособности  населения,  равный  0,041
   (4,1%).
       Таким образом,  емкость рынка жилья  в  Удмуртской  Республике
   будет равна:
   
       Е = (66220 x 3,5 x 9,7) x 0,041 = 92174 кв. м.
   
       Если принять во внимание ту часть населения,  которая способна
   отплатить  соответственно  75,  50  и   25   процентов   стоимости
   приобретаемого   жилья,   то   есть   которая   является  частично
   платежеспособной,  и   оказать   ей   государственную   финансовую
   поддержку  (выделение  льготных жилищных кредитов,  субсидий),  то
   данные  категории  семей  могут  стать  платежеспособными.  И,   в
   зависимости от увеличения процента платежеспособных семей, емкость
   рынка жилья в Удмуртской Республике может значительно возрасти.
       При отнесении  семей,  которые  могут  оплатить 75%  стоимости
   приобретаемого жилья,  в категорию  платежеспособных   коэффициент
   платежеспособности  составит  0,061  (6,1%);  при отнесении семей,
   которые могут  оплатить  50%  стоимости  приобретаемого  жилья,  в
   категорию платежеспособных коэффициент платежеспособности составит
   0,133 (13,3%), а при отнесении в категорию платежеспособных семей,
   которые   могут   оплатить  25%  стоимости  приобретаемого  жилья,
   коэффициент платежеспособности составит 0,342 (34,2%).
   
   --------------------------------------------------------------¬
   ¦   ----------------------------------------¬100%             ¦
   ¦   ¦                                      /¦                 ¦
   +---+--------------------¬                  ¦                 ¦
   ¦ /// Платежеспособность ¦                / ¦ 80%             ¦
   +---T---------------------                  ¦                 ¦
   ¦   ¦                                   /   ¦      % от общей ¦
   ¦   ¦                                       ¦ 60%  численности¦
   ¦   ¦                                 /     ¦       населения ¦
   ¦   ¦                                       ¦                 ¦
   ¦   ¦                               /       ¦ 40%             ¦
   ¦   ¦                                       ¦                 ¦
   ¦   ¦                           /           ¦                 ¦
   ¦   ¦                                       ¦ 20%             ¦
   ¦   ¦                     /                 ¦                 ¦
   ¦   ¦/    /    /    /                       ¦                 ¦
   ¦   +-------T-------T-------T-------T-------+  0%             ¦
   ¦ 100%     80%     60%     40%     20%      0%                ¦
   ¦                                                             ¦
   ¦             % от стоимости жилья                            ¦
   L--------------------------------------------------------------
   
       Тогда минимальная емкость рынка жилья в Удмуртской  Республике
   существенно увеличится и соответственно составит:
   
       Е75 = (66220 x 3,5 x 9,7) x 0,061 = 137138 кв. м
   
       Е50 = (66220 x 3,5 x 9,7) x 0,133 = 299006 кв. м
   
       Е25 = (66220 x 3,5 x 9,7) x 0,342 = 768873 кв. м
   
          Таблица 7. Распределение семей по вариантам решения
                           жилищной проблемы
   
   -----------------------------------------------T-----------T-----¬
   ¦     Варианты решения жилищной проблемы       ¦Количество ¦  %  ¦
   ¦                                              ¦семей (шт.)¦     ¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Строительство собственного индивидуального    ¦           ¦     ¦
   ¦дома                                          ¦    778    ¦ 41,5¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Строительство квартиры долевым способом       ¦    109    ¦  5,8¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Покупка новой квартиры                        ¦    162    ¦  8,6¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Покупка ранее эксплуатируемой квартиры        ¦    223    ¦ 11,9¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Покупка индивидуального дома                  ¦    124    ¦  6,7¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Покупка ранее эксплуатируемого индивидуального¦           ¦     ¦
   ¦дома                                          ¦     93    ¦  5,0¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Обмен жилья                                   ¦    385    ¦ 20,5¦
   +----------------------------------------------+-----------+-----+
   ¦Всего:                                        ¦   1874    ¦100,0¦
   L----------------------------------------------+-----------+------
   
       Из приведенных   данных   видно,   что   53,2%   семей  отдают
   предпочтение индивидуальным домам,  20,5%  семей хотели бы  решить
   жилищный вопрос через обмен жилья и 26,3%  семей намерены покупать
   квартиры в многоквартирных домах,  причем 8,6%  семей предполагают
   покупку  новых  квартир,  5,8%  желают  осуществить  строительство
   квартир долевым способом и 11,9%  семей планируют покупку  квартир
   на вторичном рынке.
   
                 III.5.2. Оценка кредитных возможностей
   
       Оценка проводилась     на    основе    стандартов   ипотечного
   кредитования,  утвержденных ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
   кредитованию":
       процентная ставка - 18% годовых, фиксированная в рублях;
       срок кредитования - 15 лет;
       коэффициент "платеж к доходу" - 35%  от совокупного  семейного
   дохода;
       обязательное дополнительное обеспечение кредитов - страхование
   имущества, жизни  и трудоспособности заемщика (расчетный страховой
   - тариф 1,8%  от страховой суммы;  страховая сумма не  менее,  чем
   сумма кредитной задолженности).
       Расчетная величина максимально доступного ипотечного кредита в
   интервале  среднедушевого  дохода "2000 - 3600 <*> руб." составит,
   соответственно,  от 80 до 250 <*> тыс.  руб.  (в среднем 165  тыс.
   руб.) на семью.
       Таким образом,  при приобретении жилья площадью по  социальной
   норме  как на первичном, так и на вторичном рынке средняя величина
   ипотечного кредита может составить от 17 до 52% (в среднем порядка
   35%) от стоимости жилья.
   
   --------------------------------------------------------------¬
   ¦   ----------------------------------------¬100%             ¦
   ¦   ¦                                       ¦                 ¦
   +---+--------------------¬                  ¦                 ¦
   ¦ /// Кредитоспособность ¦                  ¦ 80%             ¦
   +---T---------------------                  ¦                 ¦
   ¦   ¦                                       ¦      % от общей ¦
   ¦   ¦                                       ¦ 60%  численности¦
   ¦   ¦                                       /       населения ¦
   ¦   ¦                                    /  ¦                 ¦
   ¦   ¦                                  /    ¦ 40%             ¦
   ¦   ¦                               /       ¦                 ¦
   ¦   ¦                             /         ¦                 ¦
   ¦   ¦                          /            ¦ 20%             ¦
   ¦   ¦                        /              ¦                 ¦
   ¦   ¦                     /                 ¦                 ¦
   ¦   +-------T-------T---/---T-------T-------+  0%             ¦
   ¦ 100%     80%     60%     40%     20%      0%                ¦
   ¦                                                             ¦
   ¦             % от стоимости жилья                            ¦
   L--------------------------------------------------------------
   
       На основе  приведенных  оценок  платежеспособности и кредитных
   возможностей  населения  можно   составить   интегральную   оценку
   финансовых   возможностей   населения   Удмуртской  Республики  по
   приобретению  жилья.  Для  этого  необходимо   просуммировать   по
   горизонтали   полученные   кривые   оценки   платежеспособности  и
   кредитоспособности.
       Интегральная кривая обозначает функцию распределения населения
   Удмуртской Республики по  уровню  платежеспособности  относительно
   стоимости жилья, рассчитанной по социальной норме.
   
   --------------------------------------------------------------¬
   ¦   ---------------------------------------оx100%             ¦
   ¦   ¦                                       ¦                 ¦
   +---+--------------------¬                 о¦                 ¦
   ¦ xxx Платежеспособность ¦                 x¦ 80%             ¦
   ¦ /// Кредитоспособность ¦                о ¦                 ¦
   ¦ ооо Сумма              ¦               x  ¦      % от общей ¦
   +---T---------------------              о   ¦ 60%  численности¦
   ¦   ¦                               о x     /       населения ¦
   ¦   ¦                           о        /  ¦                 ¦
   ¦   ¦                       о      x   /    ¦ 40%             ¦
   ¦   ¦                   о           /       ¦                 ¦
   ¦   ¦               о           x /         ¦                 ¦
   ¦   ¦         о              x /            ¦ 20%             ¦
   ¦   о    о               x   /              ¦                 ¦
   ¦   x   x   x   x   x     /                 ¦                 ¦
   ¦   +-------T-------T---/---T-------T-------+  0%             ¦
   ¦ 100%     80%     60%     40%     20%      0%                ¦
   ¦                                                             ¦
   ¦             % от стоимости жилья                            ¦
   L--------------------------------------------------------------
   
       Таким образом,    благодаря   ипотечному   кредитованию   доля
   населения, способного оплатить 100% от стоимости жилья, повышается
   с 4,1%  до 10,9%; доля населения, способного оплатить не менее 75%
   от стоимости жилья, - до 19,8%; не менее 50%  - до 31,3%; не менее
   25%   -   до  46,7%  от  общей  численности  населения  Удмуртской
   Республики.
       На основании  проведенного  анализа  можно  сделать  следующие
   выводы о перспективе развития ипотечного жилищного кредитования  в
   Удмуртской Республике:
       1) Значительное  число  граждан  Удмуртской  Республики  будет
   иметь возможность улучшать свои жилищные условия путем привлечения
   ипотечных кредитов,  основанных на стандартах  ОАО  "Агентство  по
   ипотечному жилищному кредитованию".
       Указанные стандарты  соответствуют  условиям,  сложившимся  на
   рынке заемных средств,  отвечают требованиям по кредитному риску и
   могут служить основной для успешного развития  системы  ипотечного
   жилищного кредитования в Удмуртской Республике.
       2) Платежеспособный спрос на кредиты в  ближайшие  годы  будет
   превышать   предложение   кредитных   ресурсов  и  организационные
   возможности   республиканской   системы    ипотечного    жилищного
   кредитования.
       3) Для   формирования   необходимых   объемов   первоначальных
   накоплений  граждан  под  цели  ипотечного  жилищного кредитования
   целесообразно:
       во-первых, развивать систему частных накоплений, в особенности
   на долгосрочные  потребительские  нужды,  такие  как  приобретение
   жилья,   и   вовлекать  данные  накопления  в  систему  ипотечного
   жилищного кредитования;
       во-вторых, при   разработке   схем   ипотечного   кредитования
   предусмотреть возможность оплаты части стоимости нового  жилья  за
   счет продажи имеющегося жилья,  что позволит заемщикам, не имеющим
   достаточного объема накоплений,  обойтись малой суммой  кредита  и
   снизить последующие выплаты.
   
        IV. Основные участники ипотечного жилищного кредитования
                        в Удмуртской Республике
   
       Система ипотечного    жилищного    кредитования     Удмуртской
   Республики  формируется  на  основе  согласованного взаимодействия
   государственных   органов,   операторов   ипотечного    рынка    и
   профессиональных участников ипотечной деятельности.
   
           IV.1. Государственный комитет Российской Федерации
          по строительству и жилищно - коммунальному комплексу
                           (Госстрой России)
   
       На основании  поручения  Президента Российской Федерации от 15
   апреля 1999 года N 499 Госстрой России осуществляет:
       разработку общероссийской    системы    ипотечного   жилищного
   кредитования и ее методологическое сопровождение при  внедрении  в
   практику субъектов Российской Федерации;
       содействие унификации    стандартов    ипотечного    жилищного
   кредитования;
       создание и  поддержку  эффективных  механизмов   использования
   средств федерального  бюджета  для  достижения  цели  региональных
   программ (концепций) ипотечного жилищного кредитования;
       координацию хода  реализации региональных программ (концепций)
   в области развития ипотечного жилищного кредитования;
       содействие становлению   системы  профессиональной  подготовки
   специалистов  в  области   технологий   ипотечного   кредитования,
   создание  с участием субъектов Российской Федерации сети обучающих
   центров для подготовки специалистов.
   
               IV.2. Правительство Удмуртской Республики
   
       Правительство Удмуртской  Республики   организует   реализацию
   настоящей  Концепции,  принимая  постановления  и  обеспечивая  их
   исполнение.
       Правительство:
       обеспечивает создание    ипотечной    корпорации    Удмуртской
   Республики;
       определяет государственного  управляющего  целевых  социальных
   программ ипотечного жилищного кредитования;
       разрабатывает проект   Закона   Удмуртской   Республики    "Об
   организации системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской
   Республике"  и  вносит  его  в  Государственный  Совет  Удмуртской
   Республики;
       рассматривает проекты целевых социальных  программ  ипотечного
   жилищного   кредитования  и  вносит  их  в  Государственный  Совет
   Удмуртской Республики;
       определяет технико   -   экономические   и   организационно  -
   финансовые параметры пилотного ипотечного проекта;
       вносит в    Государственный    Совет   Удмуртской   Республики
   предложения по бюджету  Удмуртской  Республики,  предусматривающие
   выделение   средств   (и  /  или  гарантий)  на  развитие  системы
   ипотечного жилищного кредитования,  включая средства  на  жилищные
   субсидии гражданам;
       выпускает при  необходимости  облигации  ипотечного  жилищного
   займа.
   
                  IV.3. Органы местного самоуправления
   
       Обеспечивают благоприятные  условия  для  реализации пилотного
   ипотечного проекта;
       выделяют участки   под   строительство  жилья  для  граждан  -
   ипотечных заемщиков;
       предоставляют возможные жилищные субсидии ипотечным заемщикам;
       содействуют деятельности   ипотечной   корпорации   Удмуртской
   Республики.
   
                             IV.4. Заемщики
   
       Физические лица, граждане Российской Федерации, проживающие на
   территории Удмуртской  Республики,  желающие  приобрести  жилье  в
   кредит.   Обеспечением   исполнения   обязательств  по  кредитному
   договору (договору займа) будет служить залог приобретаемого жилья
   (ипотека),  а также поручительство ипотечной корпорации Удмуртской
   Республики.
       Заемщики:
       заключают договоры о сотрудничестве  с  ипотечной  корпорацией
   Удмуртской Республики на основе принципа "единого окна";
       заключают договоры купли - продажи жилья с продавцами жилья;
       заключают кредитный  договор (договор займа) и договор ипотеки
   с (первичным) кредитором,  согласно которым вносят  не  менее  30%
   стоимости   приобретаемого   жилья,   получают  кредит  (заем)  на
   оставшуюся часть его стоимости  и  передают  первичному  кредитору
   приобретенное   жилье   в  залог,  оформляемый  в  виде  закладной
   (средства по кредитному договору идут  непосредственно  на  оплату
   стоимости жилья);
       заключают договоры   долгосрочного   страхования    жизни    и
   страхования приобретенного имущества.
   
            IV.5. Ипотечная корпорация Удмуртской Республики
   
       Ипотечная корпорация  Удмуртской  Республики создается в форме
   открытого акционерного общества,  51%  акций которого находится  в
   собственности Удмуртской Республики.
       Остальные акции реализуются частным инвесторам и / или органам
   местного самоуправления.
       Правительство Удмуртской Республики  формирует  свой  взнос  в
   уставный капитал денежными средствами.
       Ипотечная корпорация Удмуртской Республики:
       адаптирует стандарты  ОАО  "Агентство  по ипотечному жилищному
   кредитованию"  к  республиканским  организационно  -  правовым   и
   экономическим условиям;
       проводит разъяснительную работу  среди  населения  по  системе
   ипотечного жилищного кредитования и осуществляет ее пропаганду;
       организует обучение   кадров    профессиональных    участников
   ипотечного рынка;
       осуществляет подбор   страховых    компаний,    оценочных    и
   риэлторских  агентств,  банков  и  других  кредитных  организаций,
   заказчиков - застройщиков нового жилья;
       ведет прием   населения   и   оказывает  услуги  потенциальным
   заемщикам на основе агентского договора о сотрудничестве по поиску
   жилья и  оформлению  договоров  купли  -  продажи (включая продажу
   старого жилья), кредитных договоров и договоров ипотеки, договоров
   страхования, а также  сопровождения  кредитных  историй  в  режиме
   "единого окна";
       заключает договоры    с    заказчиком    -   застройщиком   об
   инвестировании в строительство жилья в рамках ипотечных проектов;
       размещает собственные  средства  в  банке  - кредиторе с целью
   предоставления банком ипотечных кредитов;
       по поручению    первичного   кредитора   осуществляет   оценку
   платежеспособности потенциальных заемщиков;
       организует регистрацию  права  собственности  на приобретенное
   жилье и  ипотеку  в  учреждении  юстиции  "Регистрационная  палата
   Удмуртской  Республики  по  государственной  регистрации  прав  на
   недвижимое имущество и сделок с ним";
       принимает на    себя    кредитные    риски    через   механизм
   поручительства;
       на начальной  стадии  осуществляет  рефинансирование ипотечных
   кредитов путем приобретения закладных.
   
         IV.6. Государственный управляющий целевыми социальными
             программами ипотечного жилищного кредитования
   
       Государственный управляющий  целевыми  социальными программами
   ипотечного жилищного кредитования - уполномоченное  Правительством
   Удмуртской Республики государственное учреждение, которое:
       разрабатывает целевые    социальные    программы    ипотечного
   жилищного кредитования малоимущих категорий граждан;
       ведет прием   граждан,   определенных   целевыми   социальными
   программами,  которым  оказывает услуги по предоставлению адресных
   жилищных субсидий;
       направляет граждан,    определенных    целевыми    социальными
   программами,  в ипотечную корпорацию Удмуртской Республики с целью
   прохождения процедуры платежеспособности;
       на основании   заключения   о   платежеспособности    заемщика
   определяет  возможность  предоставления ему жилищной субсидии,  ее
   размер и форму;
       организует получение заемщиками субсидий.
       Государственный управляющий целевыми  социальными  программами
   ипотечного  жилищного кредитования полностью финансируется за счет
   средств бюджета Удмуртской Республики.
       Финансирование имеет целевое назначение, а именно:
       разработка целевых социальных  программ  ипотечного  жилищного
   кредитования и жилищного строительства в рамках системы ипотечного
   жилищного кредитования;
       проведение социологических   и  маркетинговых  исследований  в
   Удмуртской Республике с целью определения предпочтительных условий
   и возможностей ипотечного жилищного кредитования;
       субсидирование малообеспеченных граждан при ипотечном жилищном
   кредитовании  в  соответствии  с  целевыми социальными программами
   ипотечного жилищного кредитования;
       займы на   строительство   жилья  для  ипотечных  заемщиков  и
   ипотечное кредитование малообеспеченных граждан в  соответствии  с
   целевыми     социальными    программами    ипотечного    жилищного
   кредитования;
       организация выпусков   республиканских   жилищных  (ипотечных)
   займов под гарантии Удмуртской Республики.
   
                          IV.7. Продавцы жилья
   
       Заказчик - застройщик (или  действующие  по  его  доверенности
   юридическое  или физическое лицо) - при покупке заемщиком жилья на
   первичном рынке;
       собственник жилья  -  при покупке заемщиком жилья на вторичном
   рынке.
   
                      IV.8. (Первичные) кредиторы
   
       Банки (кредитные  организации)  и   иные   юридические   лица,
   предоставляющие   заемщикам   в   установленном   законом  порядке
   ипотечные кредиты    (займы)    и    являющиеся    уполномоченными
   организациями ипотечной корпорации Удмуртской Республики.
       Основными функциями кредиторов является:
       предоставление ипотечных    кредитов    на    основе    оценки
   платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии  с
   требованиями   и   условиями   кредитования  ипотечной  корпорации
   Удмуртской Республики;
       оформление кредитных  договоров  (договоров займа) и договоров
   об ипотеке;
       обслуживание выданных ипотечных кредитов;
       оформление закладных.
       В качестве  первичных  кредиторов  наряду   с   универсальными
   коммерческими  банками  могут выступать кредитные союзы (КПКГ) и в
   перспективе ипотечные банки и другие уполномоченные структуры.
   
          IV.9. Кредитные потребительские кооперативы граждан
   
       Деятельность кредитных  потребительских  кооперативов  граждан
   (далее - кредитные кооперативы) регулируется ст.  116 Гражданского
   кодекса    Российской    Федерации,    Федеральным    законом   "О
   потребительской кооперации (потребительских обществах,  их союзах)
   в   Российской   Федерации",   Федеральным  законом  "О  кредитных
   потребительских кооперативах граждан".
       Кредитные кооперативы   могут   добровольно   объединяться   в
   ассоциации (союзы),  которые так же,  как и кредитные кооперативы,
   являются    некоммерческими    организациями.   Ассоциации   могут
   обеспечивать рефинансирование ипотечных займов.
       Ипотечная корпорация  Удмуртской  Республики  может  оказывать
   кредитным  кооперативам и их ассоциациям консультационную помощь и
   иные  услуги,  способствуя   таким   образом   их   интеграции   в
   республиканскую  систему ипотечного жилищного кредитования.  Также
   для  обеспечения  рефинансирования  ипотечных   займов   ипотечной
   корпорации  Удмуртской  Республики за счет отчислений из кредитных
   кооперативов может предоставлять поручительства по  обязательствам
   членов кредитных кооперативов.
   
                            IV.10. Инвесторы
   
       Юридические и физические лица,  приобретающие ипотечные ценные
   бумаги,  обеспеченные  ипотечными кредитами (закладными),  а также
   сами закладные.  К их числу относятся пенсионные фонды,  страховые
   компании,   инвестиционные  банки,  паевые  инвестиционные  фонды,
   предприятия, иностранные инвесторы,  граждане и  др.,  а  также  в
   период  развития  системы  - Правительство Удмуртской Республики и
   органы местного самоуправления через уполномоченные организации.
       К числу предприятий,  участвующих в рефинансировании ипотечных
   кредитов,  относятся,  в первую  очередь,  предприятия,  работники
   которых нуждаются в улучшении своих жилищных условий,  в том числе
   через создаваемые кредитные кооперативы.
   
       V. Описание организационно - финансовой модели ипотечного
             жилищного кредитования в Удмуртской Республике
   
       Деятельность участников  первичного  рынка  ипотечных кредитов
   регулируется ипотечной корпорацией Удмуртской Республики на основе
   разработанных   стандартов  ипотечного  жилищного  кредитования  в
   Удмуртской Республике.
       Стандарты ипотечного  жилищного  кредитования  включают в себя
   совокупность  правил  и  процедур,  в  соответствии   с   которыми
   осуществляется  ипотечное  кредитование  в  республике.  Они могут
   расходиться с параметрами,  принятыми на  федеральном  уровне  ОАО
   "Агентство   по  ипотечному  жилищному  кредитованию"  в  качестве
   условий   рефинансирования.   Ипотечная   корпорация    Удмуртской
   Республики  адаптирует  федеральные  стандарты  к  республиканским
   условиям,  создавая соответствующую  региональную  инфраструктуру,
   нормативное   обеспечение   и  финансовые  схемы  для  привлечения
   кредитных ресурсов  с  рынка  ипотечных  ценных  бумаг  через  ОАО
   "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
   
           V.1. Направления деятельности ипотечной корпорации
                         Удмуртской Республики
   
       Основными источниками доходов ипотечной корпорации  Удмуртской
   Республики являются:
       плата за первичное консультирование граждан и  регистрационные
   сборы  за  внесение  потенциальных  заемщиков в единую базу данных
   (открытие кредитной истории);
       вознаграждение за   оценку   платежеспособности   заемщиков  и
   оформление кредитных дел;
       взносы за  услуги по сопровождению кредитной истории,  включая
   поручительство ипотечной корпорации  Удмуртской  Республики  перед
   кредитором по ипотечному кредитному обязательству;
       прибыль в строительстве.
       Данные поступления  позволяют  ипотечной корпорации Удмуртской
   Республики функционировать до  определенной  степени  автономно  и
   реинвестировать   прибыль  в  развитие  инфраструктуры  первичного
   ипотечного рынка.
   
           V.1.1. Инвестиционная деятельность в строительстве
   
       Значительная часть  средств  ипотечной  корпорации  Удмуртской
   Республики направляется в строительство.  На первом этапе, пока не
   обеспечен значительный  оборот  кредитов  на  первичном  рынке  на
   основе  рефинансирования,  прибыль от строительства должна покрыть
   наибольшую  часть  операционных  расходов   ипотечной   корпорации
   Удмуртской Республики.
       Вложения в    строительство    осуществляются    на     основе
   инвестиционного   договора,   по   которому  ипотечная  корпорация
   Удмуртской  Республики  выступает  инвестором   или   соинвестором
   строительства.
   
                    V.1.2. Агентские услуги заемщику
   
       Заемщик заключает    с    ипотечной   корпорацией   Удмуртской
   Республики  договор  на  оценку  его  кредитоспособности,  который
   содержит все условия, необходимые для сбора информации о состоянии
   доходов семьи заемщика, о наличии обязательств и т.д.
       После прохождения   оценки   кредитоспособности   с  заемщиком
   заключается  договор  на  оказание  услуг,   включающий   элементы
   агентского соглашения,  по которому ипотечная корпорация обязуется
   выполнить ряд действий от имени заемщика,  связанных с оформлением
   и  сопровождением  кредитного  дела  (в  том числе обязательства в
   связи с  обращением  взыскания),  поручительством,  информационным
   обслуживанием.
       Плата за поручительство взимается в размере,  необходимом  для
   формирования  специального  и  гарантийного  ипотечного фондов,  а
   также  покрытия   операционных   расходов   ипотечной   корпорации
   Удмуртской  Республики.  Как  показывает  опыт  стран  с  развитой
   ипотечной системой, норма неисполнения кредитных обязательств, как
   правило,  не  превышает 1 - 2%  за весь период погашения кредитов.
   Заемщик  сам  выбирает:  оплачивать  ли   ему   услуги   ипотечной
   корпорации  по  сопровождению  кредитного  дела и поручительству в
   течение срока погашения либо единовременным платежом.
       По завершении   строительного  цикла  заемщики,  приобретающие
   новое  жилье,  при   участии   ипотечной   корпорации   Удмуртской
   Республики в режиме единого окна единовременно:
       регистрируют переход  прав  на  старое  и  на   новое   жилье,
   кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке;
       страхуют сделку, новое жилье и риски.
   
                     V.1.3. Ипотечное кредитование
   
       Вступая в систему ипотечного жилищного кредитования,  заемщик,
   в  зависимости  от своей платежеспособности,  претензий на жилье и
   социальную поддержку государства, участвует в одной из приведенных
   ниже схем ипотечного кредитования.
   
        Схема 1: ипотечное кредитование малообеспеченных граждан
               с условием льготирования процентной ставки
   
       Ипотечное жилищное   кредитование   малообеспеченных   граждан
   возможно  только  при  использовании  компенсационных  механизмов,
   обеспечивающих компенсацию  понесенных  кредитором  или  ипотечной
   корпорацией   Удмуртской   Республики   убытков.  Такие  механизмы
   определяются целевыми социальными программами ипотечного жилищного
   кредитования.
       Ипотечная корпорация   в   пределах   собственных   финансовых
   возможностей и в целях  расширения  объемов  ипотечного  жилищного
   кредитования   может  частично  компенсировать  убытки  от  выдачи
   кредитов с пониженными  (в  сравнении  с  требуемыми  инвесторами)
   процентными ставками за счет прибыли от строительной деятельности.
       Дальнейшее рефинансирование таких кредитов возможно:
       путем их выкупа за счет средств бюджета Удмуртской  Республики
   и местных бюджетов,  а также средств предприятий, реализующих свои
   жилищные программы;
       путем реализации   закладных   ОАО  "Агентство  по  ипотечному
   жилищному кредитованию" с  дисконтом  за  счет  прибыли  ипотечной
   корпорации в инвестиционно - строительной деятельности.
   
          Схема 2: ипотечное кредитование граждан, участвующих
             в инвестиционных проектах ипотечной корпорации
                         Удмуртской Республики
   
       Ипотечная корпорация    Удмуртской   Республики   обеспечивает
   ипотечное жилищное кредитование граждан на рыночных условиях,  при
   этом     Правительство    Удмуртской    Республики    обеспечивает
   малообеспеченным  заемщикам   компенсацию   либо   первоначального
   взноса, либо части процентной ставки за счет адресных субсидий.
       Процентная ставка будет определяться из  расчета  на  условиях
   внешнего   рефинансирования   (в   первую   очередь  на  условиях,
   определяемых    ОАО    "Агентство    по    ипотечному    жилищному
   кредитованию").
       Граждане, прошедшие   в   ипотечной   корпорации    Удмуртской
   Республики и выбранные для ипотечного кредитования на приобретение
   строящегося корпорацией жилья,  вступают в программу  кредитования
   путем   участия  в  накоплении  первоначального  взноса  в  период
   строительства  под  гарантию   корпорации   предоставить   им   по
   завершении строительства конкретное жилье.
   
       Схема 3: ипотечное жилищное кредитование под приобретение
                            вторичного жилья
   
       Процентная ставка  по  таким   кредитам   будет   определяться
   условиями  рефинансирования.  Доступность ипотечного  кредитования
   на приобретение вторичного жилья малообеспеченным гражданам  может
   быть обеспечена только с помощью адресных субсидий части стоимости
   жилья или части процентной ставки.
   
       Схема 4: кредитование сотрудников предприятий и работников
                            бюджетной сферы
   
       Такая схема реализуется на условиях, аналогичных условиям схем
   2 и 3,  за исключением процедуры определения процентных ставок  по
   ипотечным кредитам и без использования субсидий.
       В этом  случае  кредитный договор может заключаться изначально
   на льготных условиях:  более длительный срок кредитования,  низкая
   процентная ставка.
       Заемщик проходит       упрощенную       процедуру       оценки
   платежеспособности.  Ипотечная корпорация Удмуртской Республики не
   поручается за таких заемщиков. Закладные выкупаются Правительством
   Удмуртской Республики или предприятием по  номинальной  стоимости,
   то есть равной размеру выданного кредита.
       Стоимость жилья  оплачивается  самими  заемщиками  с   помощью
   ипотечных   кредитов.  Правительство  Удмуртской  Республики  либо
   предприятие выступает  в  роли  инвестора,  рефинансируя  выданные
   кредиты на весь срок их погашения.
   
           Схема 5: кредитование строительства с последующим
           переоформлением строительного кредита в ипотечный
   
       Индивидуальный застройщик строит за счет  собственных  средств
   часть  дома  в  объеме,  пропорциональном  размеру первоначального
   взноса,  достаточного  для   получения   кредита   на   завершение
   следующего     этапа    строительства.    Объект    незавершенного
   строительства  регистрируется  и  передается  в  залог  кредитору.
   Кредитование   осуществляется   частями,  соответствующими  этапам
   строительства,  с целью  снижения  кредитного  риска.  Последующие
   транши кредитования обеспечиваются залогом строительных материалов
   на период до завершения строительства.
       Ипотечная корпорация    Удмуртской   Республики   контролирует
   целевое использование кредитных средств,  осуществляет оценку  или
   привлекает  независимые  организации для оценки рыночной стоимости
   объекта  залога  до  завершения  строительства,  а  по  результату
   строительства  окончательно  регистрирует  объект  недвижимости  в
   собственность заемщика. Залоговые обязательства переоформляются на
   весь дом в виде закладной,  а кредит переоформляется в ипотечный с
   длительным сроком погашения.
       С этого момента кредитное обязательство может быть передано на
   рефинансирование.
       Аналогично кредитуются    участники    долевого  строительства
   многоквартирных домов.  Обеспечением кредита в этом случае (вместо
   залога   объекта   незавершенного   строительства  и  строительных
   материалов) служит залог прав по инвестиционному контракту.
       В том   и   другом   случае   необходимо  формирование  фондов
   страхования строительных рисков  (несоблюдения  сроков,  качества,
   цены строительства).
       Как правило,   процентная   ставка   по   кредиту   в   период
   строительства превышает процентную ставку по ипотечному кредиту.
       По мере  устойчивого  развития  системы  ипотечного  жилищного
   кредитования   могут  разрабатываться  и  применяться  иные  схемы
   ипотечного кредитования как на приобретение и строительство жилья,
   так  и  на  иные  потребительские  нужды  (на  основе существующих
   механизмов).
   
                V.2. Реализация принципа "единого окна"
                   в ипотечном жилищном кредитовании
   
       Ипотечная корпорация  Удмуртской Республики на основе принципа
   "единого окна" совершает все  необходимые  действия,  связанные  с
   участием гражданина в системе ипотечного жилищного кредитования.
   
        V.2.1. Оценка кредитоспособности потенциального заемщика
   
       Этот вид    деятельности   ипотечная   корпорация   Удмуртской
   Республики осуществляет на основе договора с первичным кредитором.
   В процессе оценки кредитоспособности заемщика ипотечная корпорация
   Удмуртской Республики определяет его  ликвидные  активы  (денежные
   средства,  жилая  недвижимость,  находящаяся  в  собственности,  и
   прочие  ликвидные  материальные  активы),   которые   могут   быть
   использованы в качестве первоначального взноса, а также совокупный
   ежемесячный доход семьи  заемщика.  В  итоге  происходит  отбор  и
   классификация  заемщиков с точки зрения очередности предоставления
   ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья.
       Основной целью  процедуры  оценки  кредитоспособности является
   установление  способности  заемщика  вовремя  погасить   ипотечный
   кредит. Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособности
   можно разделить на несколько стадий:
       а) предварительная квалификация заемщика.
       На основе  предоставленных  заемщиком  сведений   относительно
   доходов  и  других активов,  анкетных данных,  пожеланий по жилью,
   которое заемщик собирается приобрести, используя ипотечный кредит,
   производится  расчет максимально возможной суммы кредита,  размера
   ежемесячных платежей  и  других  расходов  заемщика,  связанных  с
   участием его в ипотечном кредитовании.
       В ходе следующих этапов на основе предоставляемых заемщиком  в
   ипотечную корпорацию Удмуртской Республики документов  проверяются
   первоначальные сведения и уточняется  возможная  сумма  ипотечного
   кредита.
       б) оценка кредитоспособности  заемщика  -  оценка  возможности
   своевременно   и   регулярно   осуществлять  платежи  по  кредиту.
   Проводится на основе анализа структуры доходов и расходов заемщика
   (и созаемщика),  оценки стабильности занятости, анализа денежных и
   иных материальных активов заемщика.
       в) оценка  кредитной  истории  заемщика  -  оценка  готовности
   заемщика погасить кредит,  проводится на основе анализа выполнения
   заемщиком  различных долговых обязательств,  регулярности платежей
   по жилью, уплаты налогов и т.д.
       г) оценка  предмета  залога  -  оценка достаточности стоимости
   закладываемого  имущества  для  обеспечения  выдаваемого  кредита.
   Проверяется   юридическая   обоснованность   прав   собственности,
   соотношение  стоимости  имущества  и   суммы   кредита,   реальное
   состояние закладываемого имущества.
       д) принятие решения по результатам  оценки  кредитоспособности
   заемщика.
       По результатам  оценок,  сделанных  на  всех   этапах   оценки
   кредитоспособности  заемщика  и документальной проверки полученных
   данных, принимается решение о возможности предоставления кредита и
   его   размере.   В  случае,  если  оснований  для  выдачи  кредита
   недостаточно,   специалисты   ипотечной   корпорации    Удмуртской
   Республики  рекомендуют  потенциальному  заемщику  ряд мероприятий
   (декларирование доходов,  создание кредитной  истории,  накопление
   первоначального  взноса,  поиск  поручителя  и т.д.),  позволяющих
   скомпенсировать некоторые негативные факторы.
   
        V.2.2. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком
           и первичным кредитором, а также договор об ипотеке
                         (залоге недвижимости)
   
       На основании заключения о возможности получения  потенциальным
   заемщиком   ипотечного   жилищного  кредита  ипотечная  корпорация
   Удмуртской  Республики  формирует  кредитное   дело   заемщика   и
   представляет   его  в  кредитную  организацию  для  утверждения  и
   принятия окончательного решения о выдаче ипотечного кредита.
       Далее  заемщиком  напрямую  или  по  доверенности  от заемщика
   ипотечной корпорацией  оформляются  кредитный  договор  и  договор
   ипотеки   с   кредитной   организацией   на   основании  договора,
   подтверждающего получение прав собственности  на  жилье  заемщиком
   (купли - продажи или инвестиционного контракта).
   
          V.2.3. Приобретение жилья и продажа имеющегося жилья
       заемщика в случае использования выручки от его реализации
                    на оплату за приобретаемое жилье
   
       Ипотечная корпорация    Удмуртской    Республики    в   случае
   необходимости может оказать содействие заемщику в поиске жилья для
   покупки (в т.ч. путем предложения строящегося или построенного при
   участии  корпорации),  а  также  в  реализации  имеющегося   жилья
   заемщика,  продаваемого  с целью оплаты первоначального взноса.  В
   результате размер кредита и подлежащие к уплате ежемесячные взносы
   сокращаются пропорционально.
       Ипотечная корпорация Удмуртской Республики:
       организует для  заемщика  независимую  оценку приобретаемого и
   сдаваемого  жилья  на  основе  агентского  договора  с   оценочным
   агентством;
       подбирает покупателя сдаваемого жилья, готовит договор купли -
   продажи между заемщиком и продавцом жилья;
       обеспечивает заемщику  возможность  продажи  сдаваемого  жилья
   после заселения в новое (ипотечное) жилье.
   
                         V.2.4. Поручительство
   
       Ипотечная корпорация     Удмуртской     Республики    является
   поручителем  заемщика  перед  кредитором.  Договор  поручительства
   заключается  при  каждой  переуступке прав требования по кредиту с
   очередным залогодержателем.
   
                 V.3. Мероприятия по управлению рисками
   
                      V.3.1. Ипотечное страхование
   
       Ипотечная корпорация   Удмуртской   Республики    на    основе
   агентского договора со страховой компанией осуществляет заключение
   договоров страхования заемщиков  и  предметов  залога.  Страхуются
   имущественные  интересы  заемщика  и залогодержателя,  связанные с
   жизнью и  здоровьем  заемщика,  правами  владения,  пользования  и
   распоряжения   имуществом,   находящимся   в  залоге,  гражданской
   ответственностью заемщика перед третьими лицами.
   
        V.3.2. Страхование строительных рисков при кредитовании
                     граждан в период строительства
   
       Для того  чтобы  защитить  индивидуального   застройщика   или
   участника   долевого   строительства   многоквартирного  жилья  от
   непредсказуемого      роста      себестоимости      строительства,
   некачественного  исполнения  строительных работ и нарушения сроков
   строительства  подрядчиками,  необходимо  обеспечить   страхование
   строительных рисков.
       Организация страхования возможна двумя способами:
       1) Путем страхования такого риска в страховой компании;
       2) Путем формирования резервного  фонда, депонируемого в банке
   или  инвестируемого  в   альтернативные   строительству   доходные
   инструменты.  Размер  резервного  фонда  должен  быть сопоставим с
   инфляционными ожиданиями в период строительства.
       При наступлении   страхового  случая  страховая  компания  или
   резервный фонд:
       возмещает заемщику  процентные  выплаты  по  кредиту  в период
   превышения  сроков  строительных  работ,  но   не   более   срока,
   установленного страховым договором;
       компенсирует удорожание цены жилья,  сверх прогнозируемой  при
   начале   строительства,   но  не  более  величины,  оговоренной  в
   страховом договоре;
       возмещает издержки   заемщика   при   устранении   последствий
   некачественно  произведенных  подрядчиками  работ,  но  не   более
   установленной страховым договором суммы.
       Для минимизации издержек на страхование  ипотечная  корпорация
   Удмуртской  Республики  может выступать в качестве агента заемщика
   для  организации  действенного  контроля  за  сроками,   ценой   и
   качеством строительных работ.
   
                  V.3.3. Фонды специального назначения
   
       Для управления   кредитными   рисками   в  системе  ипотечного
   жилищного  кредитования  (в  том  числе  рисками,   связанными   с
   несовершенством российского законодательства) ипотечная корпорация
   Удмуртской Республики  формирует  фонды  специального  назначения:
   специальный фонд и гарантийный фонд (см. рис. 3).
   
                            Специальный фонд
   
       Специальный фонд   формируется   путем  перечисления  денежных
   средств    на    специальный    банковский     счет.     Средства,
   зарезервированные в специальном фонде,  могут быть размещены как в
   банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы.
       За счет   средств   специального  фонда  ипотечная  корпорация
   Удмуртской Республики предоставляет  по  договорам  краткосрочного
   найма  жилые  помещения  неплатежеспособным  заемщикам,  на  жилые
   помещения которых обращено взыскание.  А также может предоставлять
   таким  гражданам бесплатные услуги по перевозке имущества,  поиску
   нового жилья,  оплачивать  часть  регистрационных,  риэлторских  и
   нотариальных расходов при его приобретении.
       Обязательства ипотечной корпорации Удмуртской Республики перед
   заемщиками  в  случае обращения взыскания на заложенное имущество,
   как  и  обязательства  заемщика  перед  ипотечной  корпорацией   и
   залогодержателями по выселению определяются договором, по которому
   ипотечная  корпорация   становится   поручителем   по   кредитному
   обязательству заемщика.
       Денежные средства специального фонда могут  быть  использованы
   только  в  соответствии  с  их целевым назначением.  Формирование,
   обслуживание   и   использование   средств   специального    фонда
   регулируются внутренним положением ипотечной корпорации Удмуртской
   Республики.
   
                            Гарантийный фонд
   
       Также формируется  гарантийный   фонд   ипотечной   корпорации
   Удмуртской Республики,  предназначенный для выкупа прав требования
   у   залогодержателей   в   случае   нарушения   заемщиками   своих
   обязательств по кредитным договорам.
       Средства гарантийного ипотечного фонда используются  на  выкуп
   прав  требования  по  ипотечному  договору,  неисполнение которого
   заемщиком  повлекло  неразрешимый   в   короткое   время   процесс
   освобождения  жилья  недобросовестным  заемщиком.  В  этом  случае
   ипотечная корпорация  Удмуртской  Республики  берет  на  себя  все
   обязательства   заемщика   перед   кредитной   организацией   (или
   последующим  залогодержателем),  заключившей  договор  ипотеки  по
   рекомендации ипотечной   корпорации   и    далее    самостоятельно
   организует   процедуру   выселения   недобросовестного   заемщика,
   обеспечивая таким  образом  надежность  выпускаемых  на  основании
   договоров ипотеки ценных бумаг.
       Средства, зарезервированные  в  гарантийном фонде,  могут быть
   размещены как в  банковские  депозиты,  так  и  в  иные  ликвидные
   активы.  Может быть достигнута договоренность с залогодержателем о
   том,  что  невыполненное  кредитное   обязательство   (закладная),
   обеспеченное   поручительством   ипотечной  корпорации  Удмуртской
   Республики, может  во  исполнение  обязательства  поручителя  быть
   полностью или частично замещено  другим  ипотечным  обязательством
   (закладной). В этом случае  средства гарантийного фонда могут быть
   зарезервированы в ипотечных активах.
       Порядок формирования и использования  гарантийного  ипотечного
   фонда  определяется  внутренним  положением  ипотечной  корпорации
   Удмуртской Республики.
       Средства гарантийного  фонда,  потраченные  на указанные цели,
   возмещаются  ей  за  счет  средств,  вырученных   при   реализации
   заложенного жилья.
       При продаже закладных может быть произведено  согласованное  с
   ипотечным  агентством  или инвестором перестрахование обязательств
   ипотечной   корпорации   Удмуртской   Республики   в    связи    с
   поручительством  специализированным  фондом  взаимного страхования
   кредитных рисков,  аттестованным данным ипотечным  агентством  или
   инвестором.
       Со временем,  после  возникновения   государственной   системы
   страхования  кредитных  рисков,  формирование  гарантийного фонда,
   возможно, перестанет быть целесообразным.
       Фонды специального  назначения ипотечной корпорации Удмуртской
   Республики  формируются  из  собственных  ее  средств:   уставного
   капитала и оплаты заемщиками услуги поручительства.  В оперативном
   режиме  суммы  отчислений  будут  определяться   при   составлении
   финансового   плана  на  будущий  год  (иной  плановый  период)  и
   утверждаться   соответствующим   органом   ипотечной    корпорации
   Удмуртской Республики.
       Правительство Удмуртской Республики может  принять  решение  о
   целевом  бюджетном  финансировании  специального  фонда   с  целью
   уменьшения издержек  заемщиков  на  аренду  ипотечной  корпорацией
   Удмуртской Республики жилья для неплатежеспособных заемщиков.
   
                 V.4. Накопление первоначального взноса
   
       В случаях,  когда  денежные  активы заемщика составляют меньше
   30% стоимости приобретаемой в  кредит  квартиры  либо  документов,
   предоставленных  заемщиком,  недостаточно  для  подтверждения  его
   кредитоспособности для получения кредита на оплату  70%  стоимости
   жилья,  включается  механизм  накопления заемщиком первоначального
   взноса одним из следующих способов.
   
       V.4.1. Аккумуляция средств на банковском депозитном счете
   
       По предварительному  согласованию  с   ипотечной   корпорацией
   Удмуртской   Республики  заемщик  начинает  регулярно  вносить  на
   банковский депозит  суммы  в  размере   не  менее  предполагаемого
   ежемесячного ипотечного взноса. Тем самым  косвенно подтверждается
   способность  потенциального  заемщика  исполнять  свои   кредитные
   обязательства,  и  накопление  первоначального  взноса  становится
   этапом оценки его кредитоспособности.
   
                 V.4.2. Накопительное страхование жизни
   
       Гражданин, желающий улучшить  свои  жилищные  условия,  но  не
   имеющий  возможности  единовременно  оплатить  всю стоимость жилой
   недвижимости,   заключает   со   страховой    компанией    договор
   накопительного  страхования  жизни.  Заключив  такой  договор,  он
   ежемесячно  выплачивает  страховой  взнос  до  момента  накопления
   заявленной в страховом договоре суммы.
   
     V.4.3. Участие в кредитном потребительском кооперативе граждан
   
       Если заемщик не проходит оценку кредитоспособности в ипотечной
   корпорации  ввиду  отсутствия  первоначального  взноса  или  из-за
   невозможности  подтвердить  уровень своего дохода,  ему может быть
   предложено начать накапливать средства  под  невысокую  процентную
   ставку в кредитном кооперативе, с тем чтобы в перспективе получить
   недорогой ипотечный  заем  либо,  изъяв  накопленные  средства,  с
   помощью ипотечной корпорации Удмуртской Республики получить кредит
   в  банке.  Ипотечная  корпорация Удмуртской Республики участвует в
   кредитном комитете кредитного кооператива  (и  /  или  возглавляет
   его)   на  условиях  договора  об  оказании  услуг  и   на  основе
   информации о  фактически  произведенных  накопительных  взносах  а
   также   руководствуясь  объемом  наличных  кредитных  ресурсов  (в
   корпорации   или   у   банка   -   кредитора)   и    перспективами
   рефинансирования,  принимает решение о кредитовании того или иного
   заемщика по взаимно приемлемой схеме.
       Передача собственных средств  пайщика  кредитному  кооперативу
   осуществляется  на  основании  договора,  который должен содержать
   условия о сумме  предоставляемых  личных  сбережений,  порядке  их
   передачи,  сроке и порядке их возврата, размере и порядке платы за
   их использование.
   
               V.4.4. Вложения в ипотечные ценные бумаги
   
       В период  низкой  активности  классических   институциональных
   инвесторов ипотечные ценные бумаги могут быть превращены в удобный
   инструмент долгосрочного накопления средств населения  до  момента
   внесения  первоначального  взноса  при ипотечном кредитовании (как
   временная  форма  "замкнутого"  рефинансирования,  опосредованного
   ипотечной корпорацией).
       Развитие  рынка  финансовых  услуг  приведет к распространению
   других   форм  инвестиционной  активности  населения,  аналогичных
   паевым  инвестиционным  и  пенсионным  фондам, в портфелях которых
   значительный удельный вес будет отведен ипотечным ценным бумагам.
       С целью накопления могут  быть  использованы  и  иные  способы
   инвестирования:  приобретение ценных бумаг, ликвидного имущества и
   т.п.  Но желательно,  чтобы инвестиционный портфель потенциального
   заемщика был диверсифицирован с целью минимизации возможных рисков
   при инвестировании и накоплении.  В то же время  схема  накопления
   должна   быть   прозрачной  для  ипотечной  корпорации  Удмуртской
   Республики,   для   своевременного    определения    достаточности
   первоначального взноса.
       Ипотечная корпорация    Удмуртской     Республики     помогает
   потенциальным   заемщикам  выбрать  оптимальную  схему  накопления
   первоначального взноса.
   
           V.5. Организация ипотечного жилищного кредитования
   
       В качестве   первичных   кредиторов   в   ипотечном   жилищном
   кредитовании могут выступать в ближайшей перспективе универсальный
   банк или кредитный потребительский кооператив граждан.
       Заемные средства,    предоставляемые    заемщикам   первичными
   кредиторами, поступают на расчетный счет продавцов жилья.
   
      V.5.1. Приоритетная схема ипотечного кредитования заемщиков
             для приобретения нового жилья с участием банка
   
       Организационно -   финансовая  схема  ипотечного  кредитования
   включает  два  последовательных  процесса:  1)   инвестиционно   -
   строительный  цикл,  включающий  накопление  средств  населения на
   банковском депозите,  кредитование ипотечной корпорации Удмуртской
   Республики   на   завершение  строительства;  2)  кредитный  цикл,
   включающий ипотечное кредитование,  расчет за приобретаемое жилье,
   оформление   залога  и  первичное  рефинансирование  кредита  (см.
   рисунки 4а и 4б).
   
                   Инвестиционно - строительный цикл
   
       На данном этапе происходит строительство жилья, приобретаемого
   ипотечными заемщиками по завершении строительства.
       1. Ипотечная  корпорация  Удмуртской  Республики  совместно  с
   другими  инвесторами образует инвестиционный пул для строительства
   жилья в объеме 60%  от его себестоимости   с доминирующим участием
   ипотечной корпорации.  Оставшиеся 40%  себестоимости строительства
   жилья предполагается  финансировать  путем  привлечения  кредитной
   линии банка.
       Источник кредитной линии - средства  заемщиков,  накапливаемые
   ими  на  депозитном  счете  "до востребования" до момента внесения
   первоначального взноса и получения ипотечного кредита.  Риск такой
   операции для заемщика значительно меньше, чем при непосредственном
   долевом участии в строительстве,  в  силу  того,  что  размещенные
   средства могут быть изъяты в любой момент.
       2. Заемщик  обращается  в  ипотечную   корпорацию   Удмуртской
   Республики   с   целью   улучшения  жилищных  условий  посредством
   ипотечного кредитования.
       Ипотечная корпорация     Удмуртской     Республики    проводит
   предварительную квалификацию заемщика с целью  оценки  вероятности
   погашения им долгосрочного кредитного обязательства.
       При положительном  результате   предварительной   квалификации
   заемщик  заключает  с  ипотечной корпорацией Удмуртской Республики
   комплексный договор  на  оказание  услуг  в  программе  ипотечного
   кредитования  и оплачивает услуги по оценке его кредитоспособности
   и подготовке кредитного дела.  Участие в программе  дает  заемщику
   право на получение ипотечного кредита под приобретение конкретного
   жилья в строящемся доме.
       3. Будущий заемщик размещает собственные средства в размере не
   менее  30%  предполагаемой  стоимости  приобретаемого   жилья   на
   депозитный   счет  "до  востребования"  в  банке  под  минимальную
   доходность (3%  годовых) и продолжает  систематическое  накопление
   средств  ежемесячными взносами в объеме предполагаемых платежей по
   будущему ипотечному кредиту.
       4. Для  покрытия  части  инвестиционных затрат в строительстве
   ипотечной корпорации  Удмуртской  Республики  необходимы  денежные
   средства  в  объеме  до 40%  от общей себестоимости жилья.  С этой
   целью ипотечная корпорация Удмуртской Республики открывает в банке
   кредитную линию под минимальную процентную ставку.
       В течение   всего   срока   кредитования    (около    половины
   строительного  цикла,  т.е.  порядка  8  месяцев) кредит обеспечен
   залогом прав требования ипотечной корпорации Удмуртской Республики
   по  инвестиционному  договору (либо залогом объекта незавершенного
   строительства),  стоимость которых к  моменту  открытия  кредитной
   линии  составляет не менее 60%  от себестоимости жилья и постоянно
   возрастает.  Сумма  кредита  составляет  не  более  2/3  от  суммы
   произведенных инвестиций, обеспечивающих данный кредит.
       Ипотечная корпорация Удмуртской Республики обеспечивает  банку
   непрерывное    покрытие   предоставленных   гражданами   кредитных
   ресурсов,  гарантируя ему,  что в  случае  изъятия  средств  одним
   заемщиком будут привлечены средства другого участника программы.
       У банка не возникает необходимости формирования из собственных
   средств   резервов   на   возможные   потери  по  ссудам,  которые
   покрываются за счет временных остатков денежных средств на  счетах
   ипотечной  корпорации,  а  также  формируемых ею резервных фондов,
   также размещаемых в банке.
       5. Заемщик приобретает жилье в собственность, оплатив продавцу
   жилья оставшиеся 70%  от стоимости жилья из собственных активов (0
   - 40%) и заемных средств (70 - 30%).  Банк производит расчет между
   продавцом (корпорацией) и покупателем жилья (заемщиком).
       6. Кредитная  задолженность корпорации перед банком погашается
   за счет средств, вырученных от реализации жилья.
       Маржа   банка   по   операциям   в   рамках   инвестиционно  -
   строительного цикла составит 2% годовых.
   
                             Кредитный цикл
   
       На данном  этапе  происходит  предоставление  банком  заемщику
   ипотечного кредита с его последующим рефинансированием.
       7. Банк   выдает   заемщику   ипотечный   кредит   под   залог
   приобретаемого жилья в объеме 30 - 70% от его стоимости.
       Накопленные заемщиком  средства   направляются   на   покрытие
   первоначального взноса по ипотечному кредиту.
       Срок погашения кредита,  порядок погашения и процентная ставка
   по   кредиту  определяются  ипотечной  корпорацией  и  зависят  от
   требований инвесторов системы ипотечного кредитования.
       Права залогодержателя  по обеспеченному ипотекой обязательству
   и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.
       Между ипотечной  корпорацией  Удмуртской  Республики  и банком
   заключается предварительный договор  купли  -  продажи  закладной,
   оформляемой   при  ипотечном  жилищном  кредитовании  (аналогичные
   договоры могут заключаться с иными рефинансирующими структурами  -
   ипотечным   агентством   или  корпоративными  инвесторами).  Таким
   образом,  банку гарантируется рефинансирование выданного кредита в
   кратчайшие сроки.
       8. Банк осуществляет  расчет  между  покупателем  и  продавцом
   жилья.  При этом 30%  оплачивается из накопленных средств заемщика
   на вкладе до востребования  (в  счет  погашения  кредитной  линии,
   предоставленной  ипотечной  корпорации  Удмуртской Республики),  а
   также  до  40%  за  счет  дополнительных  средств,  включаемых   в
   первоначальный взнос   (например,   зачет   сдаваемого  жилья  или
   жилищная субсидия),  70 - 30%  оплачиваются  векселями  банка  (по
   договоренности с продавцом жилья - ипотечной корпорацией).
       9. В   соответствии   с   предварительным    договором    банк
   переуступает  ипотечной  корпорации закладную (право требования по
   выданному ипотечному кредиту) в обмен на выданный вексель.
       10. Банк продолжает обслуживать кредит по договору поручения с
   ипотечной   корпорацией   (последующими    залогодержателями)    и
   осуществляет   расчеты   между   заемщиком  и  залогодержателем  в
   соответствии с порядком погашения кредита, установленным кредитным
   договором.
       Таким образом,  финансовое участие  банка  в  кредитном  цикле
   ограничивается  периодом  оформления и перепродажи закладной.  При
   этом собственные средства банка фактически не отвлекаются. Резервы
   на   возможные   потери   по   ссудам,   как  и  при  кредитовании
   строительства,  формируются за счет  зарезервированных  средств  и
   временных  остатков  на  счетах  ипотечной  корпорации  Удмуртской
   Республики.
       В течение  срока  погашения  ипотечного  кредита банк получает
   доход от его обслуживания.
   
        V.5.2. Ипотечное кредитование кредитным потребительским
                          кооперативом граждан
   
       В целях  увеличения  объемов ипотечного жилищного кредитования
   ипотечная корпорация  Удмуртской  Республики  инициирует  создание
   кредитных потребительских кооперативов граждан.
       В целях недопущения некачественной работы таких кооперативов и
   защиты интересов    пайщиков   ипотечная   корпорация   Удмуртской
   Республики  стремится  участвовать  в   организации   деятельности
   кооперативов путем заключения договоров на оказание услуг.
       По сути,  кредитный потребительский кооператив граждан  -  это
   цивилизованная  форма  кассы  взаимопомощи,  реализующая  ссудно -
   сберегательные  интересы  пайщиков.  Члены  (пайщики)   кредитного
   кооператива  объединяют  свои  средства  в  форме паевых взносов и
   личных сбережений.
       Имущество, приобретенное  за  счет  паевых  взносов,  а  также
   полученная прибыль являются собственностью кредитного кооператива.
   Личные  сбережения  граждан,  а  также  часть  собственных средств
   кредитного кооператива образуют фонд финансовой взаимопомощи (фонд
   взаимного  кредитования),  который  предназначен для выдачи займов
   членам кредитного кооператива.
       Величина предоставляемого  займа  зависит  от  суммы  и  срока
   накопления.   Процентные   выплаты   по   займам,   осуществляемые
   пайщиками, являются собственными средствами кооператива за вычетом
   платы за пользование личными средствами пайщиков.
       Временно свободные остатки денежных средств в фонде финансовой
   взаимопомощи могут использоваться исключительно  для  приобретения
   государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения
   на депозитных счетах в банках.
       На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях
   гарантии возврата займа используются  система  поручительства  или
   залога. Каждый пайщик может взять ссуду в размере, устанавливаемом
   комитетом по займам кредитного кооператива.
       При взаимном кредитовании (без внешнего рефинансирования) член
   кооператива,  как  правило,  может  рассчитывать   на   заем,   не
   превышающий  сумму  его  накоплений  в  кооперативе,  составляющих
   первоначальный взнос при расчете за приобретаемое жилье.
       Внесение личных   сбережений   пайщиков   в   фонд  кредитного
   кооператива  осуществляется  ежемесячными  вкладами  в   размерах,
   необременительных для семейного бюджета.  Но в условиях инфляции и
   непредсказуемого  курса  рубля  необходима  защита  сбережений  от
   обесценивания,  для  чего проводится их индексация пропорционально
   курсу инфляции.
       Индексация производится следующими способами:
       привязка выдаваемых     ссуд     к     принятому     условиями
   рефинансирования индексу инфляции;
       размещение остатков денежных средств кредитного кооператива  в
   различные  высоколиквидные  финансовые  инструменты  (валютные или
   рублевые) в соответствии с законом Российской Федерации.
       Кредитный кооператив осуществляет предоставление займов, более
   доступных  и  дешевых   по   сравнению   с   другими   финансовыми
   институтами.
       Управление кредитным  кооперативом   осуществляют   правление,
   комитет  по  займам,  ревизионная  комиссия,  избранные  на  общем
   собрании членов союза и подотчетные членам кредитного кооператива,
   а   также  органы  самоуправления  кредитного  кооператива.  Общее
   собрание  кредитного  кооператива  может   пользоваться   услугами
   регионального  оператора  первичного  рынка ипотечных кредитов,  в
   частности, такими как:
       оценка кредитоспособности   заемщиков   -   членов  кредитного
   кооператива;
       консультационные услуги  при накоплении первоначальных взносов
   и оформлении займов;
       поручительство по обязательствам членов кредитного кооператива
   - заемщиков перед  инвесторами  -  залогодержателями  при  внешнем
   рефинансировании   (кредитный   кооператив   не  вправе  выступать
   поручителем по обязательствам своих членов и третьих лиц).
   
            V.5.3. Улучшение жилищных условий граждан путем
                    комбинированного финансирования
   
       Граждане, заинтересованные  в  приобретении жилья с длительной
   рассрочкой платежей и готовые ради  получения  этой  рассрочки  на
   более  или менее длительные сроки накопления,  вступают в жилищные
   или  жилищно - строительные кооперативы ссудосберегательного  типа
   (далее - "Кооперативы"),  являющиеся некоммерческими организациями
   и  создаваемыми  в  форме  потребительских  кооперативов  согласно
   статье 116 ГК РФ.
       Кооперативы реализуют накопительную систему приобретения жилья
   в  рассрочку  по  принципу  широко  известных  касс  взаимопомощи.
   Накопительная  система,  в  отличие  от  классического  ипотечного
   кредитования,  практически  не  зависит  от  состояния финансового
   рынка в  стране.  Граждане  в  этой  системе  оказывают   взаимную
   финансовую  помощь  друг другу на заранее оговоренных,  стабильных
   условиях.
       Кооперативы приобретают (строят) для своих членов недвижимость
   после  накопления  последними  в  Кооперативе  половины  стоимости
   квартиры.
       В качестве   частичной   оплаты   члены   Кооператива    могут
   использовать свои старые квартиры,  в которых они проживают вплоть
   до вселения в новое жилье.  Старое жилье после заселения  в  новое
   передается  по  акту  в  собственность  Кооператива и предлагается
   другим его членам,  накопившим необходимую сумму.  После заселения
   граждане  проживают в приобретенных для них квартирах по договорам
   безвозмездного пользования (ссуды) и  оплачивают  вторую  половину
   стоимости жилья в рассрочку. Срок рассрочки определяется расчетным
   путем в зависимости от срока накопления,  размера  первоначального
   взноса  и  размера  накопленной  части пая.  Равновесность системы
   достигается за счет выполнения  равенства  произведения  (время  x
   деньги)  на этапе накопления и на этапе рассрочки.  На весь период
   рассрочки квартира остается кооперативной и  только  после  полной
   выплаты  пая  переоформляется  в  собственность члена Кооператива.
   Данная    система    не    требует     дополнительной     проверки
   платежеспособности гражданина и каких-либо поручительств, так как:
       кредитная история гражданина формируется на этапе накопления;
       квартира до   ее   полной   оплаты  остается  в  собственности
   Кооператива.
       Граждане, желающие  увеличить  расчетный  срок  рассрочки либо
   сумму рассрочки,  обращаются с  заявлением  в  Кооператив  и  дают
   согласие   на  подкредитование  Кооперативом  (после  приобретения
   квартиры)  через  создаваемую  в  республике  систему   ипотечного
   жилищного  кредитования  с компенсацией уплачиваемых в этом случае
   Кооперативом  процентов  по  ипотечному   кредиту.   Заемщиком   и
   залогодателем выступает Кооператив как собственник недвижимости.
       Процедура оформления    ипотечного    кредита    и    проверки
   платежеспособности  заемщика  значительно  упрощается,  так  как в
   качестве заемщика  выступает  не  конкретное  физическое  лицо,  а
   Кооператив, постоянно работающий с банком и ипотечной корпорацией.
       Срок рассрочки и  сумма  рассрочки  могут  быть  увеличены  не
   только  подкредитованием  в  банке,  но  и  оказанием определенным
   категориям граждан  прямой  и  адресной  финансовой  поддержки  со
   стороны  бюджета  или  предприятия без дополнительных процентных и
   налоговых потерь.
       Возможно использование    и    иных    схем   комбинированного
   финансирования,  если схемы отвечают принципам самофинансирования,
   самоокупаемости,    доступности    и   надежности   для   граждан,
   прозрачности и подконтрольности для участников.
   
        V.6. Адресная социальная поддержка граждан, участвующих
                   в ипотечном жилищном кредитовании
   
       Параллельно с    рассмотренными   выше   моделями   ипотечного
   жилищного кредитования целесообразно решать  проблему  обеспечения
   жильем  малообеспеченных  категорий граждан.  Проблема обеспечения
   таких граждан жильем может быть  решена  путем  предоставления  им
   адресных жилищных субсидий при ипотечном жилищном кредитовании.
       Такие субсидии могут предоставляться Правительством Удмуртской
   Республики    через    государственного    управляющего   целевыми
   социальными программами ипотечного жилищного кредитования и /  или
   органами местного самоуправления.
       Категории граждан,  условия,  порядок и  формы  предоставления
   субсидий  определяются целевыми социальными программами ипотечного
   жилищного кредитования Удмуртской Республики и нормативными актами
   органов местного самоуправления.
       Субсидии могут предоставляться в виде компенсации:
       части первоначального взноса (единовременная компенсация);
       части процентных выплат по ипотечному  кредиту  (периодическая
   компенсация).
   
                V.7. Рефинансирование ипотечных кредитов
   
       По мере   развития   первичного   рынка   ипотечных   кредитов
   формируются условия для интеграции  системы  ипотечного  жилищного
   кредитования   Удмуртской   Республики   в   федеральную   систему
   ипотечного жилищного кредитования, оператором которой является ОАО
   "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
       Методической основой  интеграции  являются  стандарты  системы
   ипотечного жилищного кредитования Удмуртской Республики, которые в
   этом  случае  должны  соответствовать  федеральным  стандартам.  В
   противном  случае  созданная  региональная  структура  в  условиях
   развитого  финансового  рынка  и  рынка  жилья окажется неспособна
   обеспечить   привлекательность    региона    для    стратегических
   инвесторов.
   
           V.7.1. Ипотечная корпорация Удмуртской Республики
           как представительство ОАО "Агентство по ипотечному
                        жилищному кредитованию"
   
       Ипотечная корпорация Удмуртской Республики по  согласованию  с
   ОАО   "Агентство   по  ипотечному  жилищному  кредитованию"  может
   исполнять функции представительства агентства:
       в операциях с закладными;
       при размещении эмитируемых (выпускаемых) агентством  ипотечных
   ценных бумаг в Удмуртской Республике.
       Для привлечения  инвестиций  ОАО  "Агентство   по   ипотечному
   жилищному   кредитованию"  использует  собственные  ценные  бумаги
   (закладные листы, облигации,  сертификаты  участия),  обеспеченные
   закладными,  а  также гарантиями Российской Федерации.  Доходность
   ипотечных ценных  бумаг  определяется  рыночными  условиями,  т.е.
   привлекательностью для инвесторов.
       Ипотечная корпорация  Удмуртской   Республики   на   условиях,
   согласованных   с   ОАО   "Агентство   по   ипотечному   жилищному
   кредитованию",  обеспечивает ипотечное кредитование  в  республике
   при  гарантии от агентства рефинансирования возникших в результате
   закладных.
       Ипотечная корпорация  Удмуртской  Республики  также   в   ходе
   реализации   собственной   республиканской   политики   ипотечного
   кредитования  может  переуступать  ОАО  "Агентство  по  ипотечному
   жилищному  кредитованию"  закладные  с  дисконтом,  обеспечивающим
   требуемую инвесторами доходность.
       При отсутствии  у  ОАО  "Агентство  по  ипотечному   жилищному
   кредитованию"  кредитных  ресурсов  для рефинансирования и наличии
   спроса  на  ипотечные  ценные  бумаги   в   республике   ипотечная
   корпорация   Удмуртской  Республики  может  находящимся  у  нее  в
   распоряжении  пулом   закладных   составить   покрытие   ипотечных
   обязательств агентства. Закладные обмениваются на ипотечные ценные
   бумаги, которые реализуются региональным инвесторам.
       Объем инвестиций   ОАО   "Агентство  по  ипотечному  жилищному
   кредитованию"  в   региональную   систему   ипотечного   жилищного
   кредитования  будет  определяться  объемом ипотечных обязательств,
   отвечающих установленным требованиям.
   
         V.7.2. Рефинансирование посредством ипотечных агентств
   
       По мере  возникновения  других  ипотечных  агентств  ипотечная
   корпорация  Удмуртской  Республики  может  сотрудничать  с  ними в
   случае согласования стандартов ипотечного жилищного кредитования и
   рефинансирования.
   
           V.7.3. Корпоративные инвесторы системы ипотечного
                         жилищного кредитования
   
       Основными региональными инвесторами  являются,  прежде  всего,
   предприятия,  заинтересованные  в улучшении жилищных условий своих
   работников ("корпоративные  инвесторы").  Инвестиции  в  ипотечные
   ценные   бумаги   являются   наиболее   эффективным,  экономически
   оправданным   способом   решения   жилищных   проблем  сотрудников
   предприятий.   Одновременно   это   наименее   рискованный  способ
   вложений.
       Формы участия  корпоративных  инвесторов  в ипотечном жилищном
   кредитовании описаны в приложении N 1.
   
                V.7.4. Секьюритизация ипотечных активов
   
       Одной из целесообразных  форм  финансирования  республиканской
   системы   ипотечного   жилищного   кредитования   является  выпуск
   ипотечной корпорацией Удмуртской Республики ипотечных сертификатов
   участия  и  их  размещение,  в  том  числе  среди  республиканских
   инвесторов и населения.
       Закладные объединяются  в  пул,  и  на  их  основе выпускаются
   ценные бумаги, обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных
   активов.  При  секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс
   лица,  гарантирующего выпуск,  и таким образом обеспечивается  его
   долгосрочная ликвидность.
   
              V.7.5. Дисконтирование номинальной стоимости
                         ипотечных ценных бумаг
   
       При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении ипотечных
   ценных  бумаг  условия сделок с данными активами могут существенно
   отличаться от  условий,  зафиксированных  в  первичных  документах
   (процентная   ставка  в  кредитном  договоре,  купонная  ставка  в
   проспекте эмиссии ипотечных облигаций).
       В этом   случае  требуемая  инвесторами  доходность  ипотечных
   ценных  бумаг  может  быть  достигнута  путем  корректировки  цены
   реализации таких бумаг относительно их номинальной стоимости.
       Если цена реализации закладных  (закладных  листов,  ипотечных
   облигаций и сертификатов участия) ниже их номинальной (балансовой)
   стоимости, то доходность,  обеспеченная инвестору,  окажется выше,
   чем номинальная  доходность  (процентная  ставка).  Разница  между
   номинальной  стоимостью  и ценой реализации - дисконт - составляет
   операционный убыток продавца ценной бумаги.
   
         VI. Ресурсное обеспечение развития системы ипотечного
             жилищного кредитования в Удмуртской Республике
   
       1) Ресурсное обеспечение ипотечного жилищного кредитования  на
   начальном  этапе осуществляется за счет средств бюджета Удмуртской
   Республики,  а также внебюджетных источников, которые направляются
   на:
       формирование уставного     капитала    ипотечной    корпорации
   Удмуртской Республики;
       обеспечение ипотечного жилищного кредитования;
       адресные жилищные     субсидии    при    ипотечном    жилищном
   кредитовании;
       реализацию ипотечного пилотного проекта на возвратной основе.
       Размер необходимых  средств  бюджета  Удмуртской Республики на
   реализацию  указанных  направлений  определяется  соответствующими
   расчетами   с  учетом привлечения внебюджетных средств (приложение
   N 2).
       2) В  качестве   ресурсного   обеспечения   могут   и   должны
   использоваться  материальные активы в форме земельных участков под
   жилищное строительство и не завершенные строительством жилые дома.
   Формы  передачи  земельных  участков:  участие в уставном капитале
   ипотечной   корпорации    либо    непосредственное    участие    в
   строительстве.  Оценка  вклада  производится  исходя  из стоимости
   земли,  коммуникаций,   прочей   инфраструктуры,   находящихся   в
   собственности муниципальных образований.
       3) Наряду  с  бюджетными  средствами  в  процессе   реализации
   ипотечных  проектов  в  систему  ипотечного жилищного кредитования
   будут вовлекаться:
       средства юридических  лиц,  инвестируемых  в  акции  ипотечной
   корпорации;
       собственные средства подрядных строительных организаций;
       средства прочих   инвесторов,   привлекаемых   заказчиками   -
   застройщиками в жилищное строительство;
       кредитные ресурсы банков,  сформированных за  счет  накоплений
   заемщиков;
       накопительные средства   пенсионных    отчислений    отделения
   Пенсионного фонда Российской Федерации по Удмуртской Республике;
       средства граждан и  юридических  лиц  через  ипотечные  ценные
   бумаги  и  облигации Удмуртского республиканского ипотечного займа
   (в   случае   принятия   Правительством   Удмуртской    Республики
   соответствующего решения об их выпуске).
       4) Дальнейшее  финансирование  развития   системы   ипотечного
   жилищного кредитования будет осуществляться из:
       собственных средств    ипотечной     корпорации     Удмуртской
   Республики,  в  том  числе  за  счет чистой прибыли,  полученной в
   результате инвестиционно - строительной и агентской  деятельности,
   а  также  услуг,  оказываемых  в связи с ипотечным кредитованием и
   информационным обеспечением участников ипотечного рынка;
       бюджетных субсидий заемщикам;
       средств инвесторов  (включая   ресурсы   ОАО   "Агентство   по
   ипотечному   жилищному  кредитованию"),  размещаемых  в  ипотечные
   ценные  бумаги  и  в   акции   ипотечной   корпорации   Удмуртской
   Республики.
       Экономический расчет показывает, что на каждый рубль бюджетных
   вложений  в  систему  ипотечного кредитования будет вовлекаться не
   менее  четырех  -  пяти  внебюджетных  рублей,  не  говоря  уже  о
   пополнении   бюджетов   за   счет   активизации   профессиональной
   деятельности    субъектов     ипотечного     рынка     (увеличение
   налогооблагаемой базы).
   
        VII. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования
                        в Удмуртской Республике
   
       Развитие системы   ипотечного   жилищного    кредитования    в
   Удмуртской Республике будет определяться:
       объемами кредитования и прибылью,  получаемой  от  операций  с
   ипотечными   кредитами  и  ценными  бумагами,  а  также  от  услуг
   ипотечным заемщикам;
       прибылью ипотечной   корпорации   Удмуртской   Республики   от
   строительства жилья ипотечным заемщикам и от реализации  агентских
   договоров с участниками системы;
       объемами привлечения  инвестиций  в  строительство   и   через
   рефинансирование ипотечных кредитов.
       При росте  привлекательности  ипотечных   ценных   бумаг   для
   инвесторов,   а   также   возникновении   и  развитии  специальных
   инвестиционных  институтов  (накопительной  системы  в  Пенсионном
   фонде России, негосударственных пенсионных фондах и т.п.) развитие
   системы  станет  интенсивным.   По   прогнозам   прирост   объемов
   ипотечного  кредитования  может достигать сотен процентов в год до
   момента удовлетворения  основного  спроса  на  ипотечные  кредиты.
   Затем  рост объемов будет определяться снижением процентных ставок
   и увеличением сроков кредитования.
       Республиканская система   ипотечного   жилищного  кредитования
   будет также способствовать увеличению спроса на  ипотечные  ценные
   бумаги,  вовлекая  в  их  оборот региональных инвесторов,  к числу
   которых относятся:
   
                            Будущие заемщики
   
       Ипотечная корпорация     Удмуртской      Республики      может
   способствовать  размещению  вторичных  ипотечных  обязательств ОАО
   "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", предлагая их как
   объект инвестиций для будущих заемщиков:
       заемщик, прошедший  оценку   кредитоспособности,   приобретает
   ипотечные  ценные  бумаги  по  номинальной  стоимости  на  сумму в
   пределах минимального первоначального  взноса  (30%  от  стоимости
   жилья);
       ипотечная ценная  бумага   является   высоколиквидной   ценной
   бумагой  с  минимальным  риском за счет обеспечения недвижимостью.
   Риск  снижается  благодаря  поручительству  ипотечной   корпорации
   Удмуртской    Республики   по   ипотечным   обязательствам   перед
   залогодержателями.  Заемщик,  купивший  ипотечную  ценную  бумагу,
   сохраняет возможность реализовать ее на открытом рынке или другому
   заемщику  с  помощью  ипотечной  корпорации  (теряя   лишь   сумму
   трансакционных издержек);
       вместе с  ипотечными   ценными   бумагами   заемщик   получает
   свидетельство  участника системы ипотечного жилищного кредитования
   с правом на получение кредита;
       по факту   накопления   ипотечных   ценных   бумаг   на  сумму
   первоначального  взноса  заемщик  реализует  их  через   ипотечную
   корпорацию  в  качестве  первоначального взноса с учетом погашения
   номинальной стоимости. Первоначальный взнос может быть увеличен за
   счет реализации других ликвидных активов заемщика;
       заемщик получает  ипотечный  кредит  в  банке  и   приобретает
   построенное (готовое, вторичное) жилье.
       После реализации собственных ипотечных обязательств  ипотечное
   агентство  гасит  задолженность  перед  ипотечной  корпорацией  по
   сделке  с  закладными  за  счет  эмиссионного  дохода.   Ипотечная
   корпорация  может инвестировать полученные от ипотечного агентства
   средства в строительство.
   
                        Корпоративные инвесторы
   
       Особую роль  в  развитии  и   стабилизации   рынка   вторичных
   ипотечных  обязательств  должны сыграть стратегические инвесторы -
   корпоративные   структуры   (предприятия,    заинтересованные    в
   кредитовании  своих  работников),  участники  инфраструктуры рынка
   ипотечных кредитов (страховые компании, агентства недвижимости), а
   также финансовые организации, входящие в строительные холдинги.
       Эти организации,  заинтересованные в реализации  социальных  и
   жилищных   программ,   как  правило,  не  претендуют  на  рыночную
   (коммерческую) доходность по операциям с ипотечными бумагами,  тем
   самым  способствуют  росту  доступности ипотечных кредитов,  играя
   роль  балансира   между   социальными   претензиями   региональных
   администраций    и    населения    и    коммерческими   интересами
   институциональных инвесторов.
   
                      Институциональные инвесторы
   
       Крупные финансовые   организации    (пенсионные    и    паевые
   инвестиционные  фонды,  страховые  компании)  способны  обеспечить
   наибольший  приток  средств  в  систему  ипотечного  кредитования,
   вкладывая  средства  во вторичные ипотечные активы,  но,  вместе с
   тем,  предъявляют повышенные требования  к  качеству  (надежности)
   ипотечных ценных бумаг и их доходности.
       Пока не будет достигнуто наполнение и стабилизация  вторичного
   рынка  ипотечных  обязательств,  ресурсы,  привлеченные от данного
   сегмента рынка заемных средств,  окажутся дорогими и  не  позволят
   обеспечить широкую доступность долгосрочных жилищных кредитов. Тем
   не  менее,  спрос  на  ипотечные  кредиты  под  требуемую   такими
   инвесторами  доходность  существует  и постепенно растет,  поэтому
   ипотечная корпорация Удмуртской Республики  и  коммерческие  банки
   должны    обеспечивать    предложение    таких   кредитов   и   их
   рефинансирование с помощью ОАО "Агентство по ипотечному  жилищному
   кредитованию".
       Все категории   инвесторов   позволяют   участникам   системы,
   ипотечной  корпорации  Удмуртской  Республики  и ОАО "Агентство по
   ипотечному жилищному кредитованию"  осуществлять  стабилизационную
   политику  в части демонстрации надежности ипотечных обязательств и
   благодаря ей - оптимизации доходности  по  долгосрочным  ипотечным
   кредитам и ценным бумагам.
   
   
   
   
   
                                                       Приложение N 1
   
                    УЧАСТИЕ КОРПОРАТИВНЫХ ИНВЕСТОРОВ
              В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
   
       В ходе    внедрения   рыночных   форм   ипотечного   жилищного
   кредитования  в  Удмуртской  Республике  проявляется  интерес   со
   стороны предприятий   и   организаций   (далее   по    тексту    -
   "предприятия")   к   ипотечному  кредитованию  как  к  инструменту
   реализации кадрово - социальной политики.
       Для отличия  от   базовой   модели   ипотечного   кредитования
   обобщенно  назовем  возможные  формы участия предприятий в системе
   ипотечного жилищного  кредитования   корпоративной   схемой   (см.
   рис. 5).
   
             Формы участия предприятий в системе ипотечного
                         жилищного кредитования
   
       Концепцией предусмотрено  несколько форм участия предприятий в
   системе ипотечного  жилищного  кредитования,  которые  могут  быть
   классифицированы по следующим критериям:
       - по источнику финансирования:
       внутренний источник финансирования (само предприятие);
       внешний источник финансирования (ипотечное агентство  за  счет
   средств, привлеченных на фондовом рынке);
       - по объекту финансирования:
       первичные ипотечные ценные бумаги (закладные);
       ипотечные ценные   бумаги   (закладные   листы,    сертификаты
   участия);
       уставный капитал  регионального  оператора  ипотечного   рынка
   (ипотечной корпорации Удмуртской Республики);
       - по способу финансирования (внутреннее финансирование):
       напрямую;
       через негосударственный пенсионный фонд;
       - по типу приобретаемого жилья:
       приобретение работниками предприятия готового жилья;
       капитальное строительство   жилья  с  целью  его  последующего
   приобретения работниками предприятия через ипотечное кредитование.
       На основе  данных  критериев  можно  выделить ряд форм участия
   предприятий в системе ипотечного жилищного кредитования,  а  также
   определить   порядок   действий  предприятия,  принявшего  решение
   участвовать в системе ипотечного жилищного кредитования.
   
                                       -----------------------------¬
                                       ¦По источнику финансирования ¦
                                       +------------------T---------+
                                       ¦    внутренний    ¦ внешний ¦
                                       +--------T---------+         ¦
                                       ¦напрямую¦через НПФ¦         ¦
   ---------------T--------------------+--------+---------+---------+
   ¦  По объекту  ¦  уставный капитал  ¦    1   ¦    -    ¦    7    ¦
   ¦финансирования¦ипотечной корпорации¦        ¦         ¦         ¦
   ¦              +--------------------+--------+---------+---------+
   ¦              ¦     закладная      ¦    2   ¦    3    ¦    -    ¦
   ¦              +--------------------+--------+---------+---------+
   ¦              ¦  ипотечная ценная  ¦    4   ¦    5    ¦    6    ¦
   ¦              ¦       бумага       ¦        ¦         ¦         ¦
   L--------------+--------------------+--------+---------+----------
   
          1. Вложения в уставный капитал ипотечной корпорации
                         Удмуртской Республики
   
       Для обеспечения запуска  системы  и  возможности  контроля  со
   стороны  предприятия  над  инвестиционным процессом,  особенно при
   капитальном строительстве,  целесообразны вложения  предприятия  в
   уставный   капитал   регионального   оператора   первичного  рынка
   ипотечных кредитов - ипотечной корпорации Удмуртской Республики.
       Предприятие приобретает  акции  ипотечной  корпорации в сумме,
   отвечающей  финансовым  возможностям  и  интересам  предприятия  в
   социально - жилищной сфере.
       В рамках пилотного проекта не менее 50%  от этой  суммы  может
   быть  использовано  на строительство жилья для сотрудников данного
   предприятия с последующим рефинансированием ипотечной  корпорацией
   ипотечных  кредитов,  выданных  на приобретение построенного жилья
   (размер  части  стоимости   акций   предприятий   -   учредителей,
   используемой   на   социальную   жилищную   программу предприятия,
   определяется собранием учредителей - акционеров).
       На последующих  этапах  реализации Концепции предприятие может
   рассчитывать  на  то,  что  капитальное  строительство  жилья  для
   сотрудников предприятия    в    общем   объеме   инвестиционно   -
   строительной деятельности ипотечной корпорации в  плановый  период
   будет  пропорционально  доле  предприятия  в  акционерном капитале
   ипотечной корпорации.
   
                 2. Инвестиции предприятия в закладные
   
       Предприятие приобретает   закладные,   удостоверяющие    права
   требования   по   кредитным   обязательствам  заранее  оговоренных
   работников предприятия.
       Рефинансирование осуществляется      в      соответствии     с
   предварительным договором купли - продажи закладных, заключенным с
   ипотечной  корпорацией,  либо  напрямую с кредитной организацией -
   первичным ипотечным кредитором.
       Процентная ставка по кредитам устанавливается предприятием.
       Преимущество прямого инвестирования  в  закладные  -  снижение
   затрат  за  счет  минимизации  количества  сделок  по  переуступке
   денежных обязательств.  Этим способом предприятие может обеспечить
   кредитование работников, не отвечающих условиям андеррайтинга.
       Недостаток - ограниченная ликвидность (способность  обращаться
   на вторичном рынке) закладных.
   
            3 и 5. Рефинансирование через негосударственные
                            пенсионные фонды
   
       В регионе  можно  создать  эффективную   систему   обеспечения
   работников  предприятий  жильем  путем  рефинансирования ипотечных
   кредитов через целевые негосударственные пенсионные фонды.
       В этом случае ипотечные ценные бумаги формируют инвестиционный
   портфель  пенсионного  фонда.  Предприятие  может,   не   отвлекая
   собственных  оборотных средств,  рефинансировать ипотечные кредиты
   за счет  части  пенсионных  резервов,  сформированных  из  взносов
   пенсионного страхования.
       Налоговым кодексом   предусмотрено   отнесение   на   издержки
   предприятия  до  12%  от  фонда заработной платы суммы расходов на
   долгосрочное страхование жизни работников,  пенсионное страхование
   работников,  негосударственное  пенсионное обеспечение работников.
   Пенсионное     страхование     может     осуществляться      через
   негосударственный пенсионный фонд.
       Возникает сразу несколько преимуществ:
       данная часть  расходов  уменьшает  налоговую базу по налогу на
   прибыль;
       работники предприятия  получают  в  результате  дополнительное
   пенсионное обеспечение;
       исполняется жилищная  программа предприятия в части пенсионных
   страховых взносов;
       ипотечные ценные  бумаги  по своим характеристикам доходности,
   срока обращения и надежности формируют оптимальный  инвестиционный
   портфель пенсионного фонда.
       Для оптимизации издержек целесообразно создавать  объединенные
   пенсионные   фонды,   основанные  на  пуле  отчислений  нескольких
   предприятий.   Более   того,   таким   фондам    легче    получить
   государственную   поддержку   и   региональные   гарантии  по  его
   обязательствам.
       Ограниченная ликвидность    закладной    является    фактором,
   сдерживающим  возможности  по  использованию  данного  инструмента
   пенсионным  фондом.  Кроме того,  отдельная закладная несет в себе
   достаточно  высокий  индивидуальный  риск.  С  этой  точки  зрения
   предпочтительными  являются  инвестиции в ипотечные ценные бумаги,
   обеспеченные покрытием пула закладных.
   
              4 и 5. Инвестиции в ипотечные ценные бумаги
   
       Предприятие может избежать прямых взаимоотношений с заемщиком,
   а  также  снизить  индивидуальные  риски  по закладным,  вкладывая
   средства в  обязательства  оператора  вторичного  рынка  ипотечных
   ценных бумаг - ипотечного агентства.
       Доходность по таким ипотечным  ценным  бумагам  сопоставима  с
   процентной  ставкой  по  кредитам,  обеспечивающим  данные  ценные
   бумаги.
       Инвестиции в   ипотечные   ценные   бумаги   могут  обеспечить
   кредитование только тех работников, которые удовлетворяют условиям
   андеррайтинга,   в   частности,   имеют  документированный  доход,
   достаточный  для   покрытия   расходов   в   связи   с   ипотечным
   кредитованием.
       Преимущество ипотечных    ценных    бумаг    -    максимальная
   защищенность  инвестора  от  индивидуальных  рисков,  экономия  на
   операционных расходах по учету  денежных  требований,  возможность
   дополнительного    обеспечения   ценных   бумаг   государственными
   гарантиями.
   
            6. Внешние инвестиции в ипотечные ценные бумаги
   
       Ипотечные ценные бумаги являются  наиболее  привлекательной  и
   универсальной   формой   реализации  инвестиционной  активности  в
   системе ипотечного жилищного кредитования.
       Перспективным источником   кредитных   ресурсов   для  системы
   ипотечного жилищного кредитования являются традиционные  инвесторы
   вторичного  рынка  ипотечных ценных - бумаг - страховые компании и
   пенсионные фонды.  Пенсионный фонд предприятия относится к  данной
   категории   инвесторов,   однако   схема  финансирования  остается
   замкнутой до тех пор, пока ценные бумаги не начинают обращаться на
   открытом фондовом рынке.
       С этого момента можно говорить о  начале  перехода  системы  к
   базовой,    "классической"    двухуровневой    модели.   Работники
   предприятия  самостоятельно  получают  ипотечные   кредиты.   Роль
   предприятия как корпоративного инвестора постепенно перестает быть
   определяющей в процессе ипотечного кредитования.
   
           7. Интеграция республиканской схемы в федеральную
               систему ипотечного жилищного кредитования
   
       На определенном  этапе  развития  системы ипотечного жилищного
   кредитования предприятие продает принадлежащие ему акции ипотечной
   корпорации.
       Предприятие может  продолжать  осуществлять  поддержку   своих
   работников   в   улучшении   жилищных   условий   через  ипотечное
   кредитование в формах, указанных в пунктах 2 - 6.
   
           Сравнительный анализ ипотечной корпоративной схемы
            и традиционного способа решения жилищных проблем
                         работников предприятия
   
       Рассмотрим два  варианта  поддержки работников предприятия при
   приобретении жилья.
       Вариант 1. Работник приобретает с помощью предприятия жилье за
   счет средств,  привлеченных по кредитному договору с банком. Залог
   приобретаемого жилья является обеспечением  возникшего  кредитного
   обязательства  в силу договора об ипотеке либо в силу Федерального
   закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
       Право собственности человека на жилье возникает при заключении
   договора  купли  -  продажи.  На период расчета по кредиту человек
   проживает в собственном жилье,  обремененном залогом.  С  согласия
   залогодержателя   жилье,   обремененное   залогом   в  обеспечение
   кредитного обязательства,  может быть  продано  человеком  другому
   лицу.
       Если человек  не  может расплатиться по кредиту,  он все равно
   вернет  большую  часть  произведенных  взносов   (за   исключением
   процентов за пользование кредитом) и приобретет себе другое жилье.
       Право требования по  кредитному  обязательству  удостоверяется
   закладной  -  именной  ценной бумагой,  первоначально остающейся в
   распоряжении банка (или иной кредитной организации, предоставившей
   ипотечный кредит).  Закладная может быть передана другим лицам,  в
   том  числе  ипотечному  агентству,   предприятию   (корпоративному
   инвестору).  Новый владелец закладной становится залогодержателем,
   и ему переходят права требования по кредиту.
       Для предприятия  право  требования  может быть опосредованным,
   если оно приобретает не  закладную,  а  ипотечную  ценную  бумагу,
   которая  может быть дополнительно обеспечена гарантиями Российской
   Федерации.  В этом случае кредитный риск остается в  агентстве   и
   предприятие полностью независимо от своего сотрудника.
       Предприятие получает  доход  по  ипотечной  ценной  бумаге   в
   течение  всего периода погашения кредита.  Ипотечная ценная бумага
   может быть продана на открытом рынке.
       Вариант 2.   Работник   приобретает   у  предприятия  жилье  в
   рассрочку.  Право  собственности  оформляется  на  момент  полного
   расчета за жилье.
       Работник оказывается в  заложниках  у  предприятия,  поскольку
   ежеминутно рискует тем,  что жилье,  в котором он проживает, будет
   направлено на удовлетворение требований кредиторов предприятия,  а
   его взносы будут безвозвратно потеряны.
       Жилье не может быть продано человеком другим лицам,  поскольку
   за человеком на период рассрочки остается лишь право пользования.
       Право требования по займу не  может  свободно  переуступаться,
   поскольку  оно  ничем  не  обеспечено.  Жилье находится на балансе
   предприятия.
       Предприятие терпит  убытки  в течение всего периода рассрочки,
   уплачивая в бюджет налог  на  имущество  и  неся  эксплуатационные
   расходы   по   жилищно - коммунальному хозяйству.  Амортизационные
   отчисления по жилищному фонду также уменьшают  балансовую  прибыль
   предприятия,  что  существенно  затрудняет  внешнее финансирование
   инвестиционных проектов.
       Строительство жилья  и кредитование работников через жилищно -
   строительные  кооперативы  не  позволяют   снизить   расходы   для
   предприятия,   более   того,  приводят  к  росту  административных
   издержек предприятия.
       Вывод:
       Предложенные формы участия предприятий  в  системе  ипотечного
   жилищного  кредитования  являются более прогрессивными и выгодными
   для предприятий  по  сравнению  с  ранее  используемыми  способами
   обеспечения работников предприятий жильем.
   
   
   
   
   
                                                       Приложение N 2
   
                            ОПЕРАТИВНЫЙ ПЛАН
                   ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИПОТЕЧНОЙ КОРПОРАЦИИ
                УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ (ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ)
   
       Пилотный проект   -   комплекс   мероприятий  по  формированию
   республиканской   системы   ипотечного   жилищного   кредитования,
   координируемый   ипотечной  корпорацией  Удмуртской  Республики  и
   государственным  управляющим  целевыми   социальными   программами
   ипотечного жилищного кредитования.
       В рамках пилотного проекта  реализуются  два  инвестиционно  -
   кредитных цикла.
       Инвестиционно -   кредитный   цикл   -   процесс    управления
   финансовыми   потоками,   распределяемыми  на  цели  строительства
   (поиска) жилья для ипотечных заемщиков, их сервисного обслуживания
   и  ипотечного жилищного кредитования,  до момента рефинансирования
   ипотечных  кредитов.  После  рефинансирования  сформированного   в
   инвестиционно   -   кредитном   цикле  пула  закладных  начинается
   следующий инвестиционно - кредитный цикл.
       Срок реализации  пилотного проекта - 3 года (признается равным
   двум строительным циклам).
   
                  Базовые параметры пилотного проекта
   
      Уставный капитал ипотечной корпорации Удмуртской Республики
   
       Организационно -   правовая   форма    ипотечной    корпорации
   Удмуртской Республики - открытое акционерное общество.
       Уставный капитал ипотечной  корпорации  Удмуртской  Республики
   формируется в размере 70 млн. рублей.
       Акции ипотечной     корпорации      Удмуртской      Республики
   распределяются следующим образом:
       1) Удмуртской Республике принадлежит 51%  акций, или 35,7 млн.
   рублей.
       2) Остальные акции - 49%,  или 34,3 млн.  рублей,  размещаются
   среди частных инвесторов и органов местного самоуправления.
   
         Финансирование государственного управляющего целевыми
       социальными программами ипотечного жилищного кредитования
   
                    Таблица 8. График финансирования
   
                                                  ------------------¬
                                                  ¦ Финансирование  ¦
                                                  ¦   (млн руб.)    ¦
   -----------------------------------------------+-----T-----T-----+
   ¦                                          Год ¦ 2003¦ 2004¦ 2005¦
   ¦Целевое назначение                            ¦     ¦     ¦     ¦
   +----------------------------------------------+-----+-----+-----+
   ¦Разработка целевых социальных программ        ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦ипотечного жилищного кредитования             ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦и строительства жилья в рамках системы        ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦ипотечного жилищного кредитования             ¦  0,7¦  0,5¦  0,3¦
   +----------------------------------------------+-----+-----+-----+
   ¦Проведение социологических и маркетинговых    ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦исследований в Удмуртской Республике с целью  ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦определения предпочтительных условий и        ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦возможностей ипотечного жилищного кредитования¦  0,5¦  0  ¦  0  ¦
   +----------------------------------------------+-----+-----+-----+
   ¦Субсидирование части первоначального взноса   ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦и / или  процентной ставки при ипотечном      ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦жилищном кредитовании                         ¦  3,1¦  9,0¦ 14,7¦
   +----------------------------------------------+-----+-----+-----+
   ¦Займы на строительство жилья для ипотечных    ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦заемщиков и ипотечное кредитование            ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦малообеспеченных граждан                      ¦  0  ¦ 30  ¦ 20  ¦
   +----------------------------------------------+-----+-----+-----+
   ¦Организация выпусков республиканских жилищных ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦(ипотечных) займов под гарантии Правительства ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦Удмуртской Республики                         ¦  0  ¦  0,5¦  0  ¦
   L----------------------------------------------+-----+-----+------
   
       Операционные расходы  Государственного  управляющего  целевыми
   социальными    программами   ипотечного   жилищного   кредитования
   определяются на период реализации пилотного проекта в  размере  3%
   от общего финансирования.
       Субсидирование процентных   ставок   по   ипотечным   кредитам
   осуществляется путем направления на эти цели возвратных потоков по
   выкупленным Государственным управляющим закладным.
       Ссуды могут  быть  использованы  на выкуп ипотечных кредитов с
   пониженной процентной ставкой  (ниже  ставки,  определяемой  иными
   инвесторами).
       В   2004  г.  государственный  управляющий  организует  выпуск
   облигаций    республиканского   жилищного   займа,   обеспеченного
   гарантиями  Правительства  Удмуртской Республики в размере 50 млн.
   руб. Средства от размещения займа полностью идут на финансирование
   строительства    жилья    (подготовку    площадок    под   будущее
   строительство) с последующей его продажей ипотечным заемщикам.
   
            Финансирование ипотечного жилищного кредитования
   
       На приобретение вторичного жилья.
       Ипотечная корпорация  Удмуртской  Республики  обеспечивает  из
   средств уставного капитала ипотечное кредитование вторичного жилья
   только в объеме 10 млн. руб.
       Средняя площадь приобретаемого жилья - 63 кв. м.
       Средняя цена реализации вторичного жилья:
       в первом инвестиционно - кредитном цикле - 8 тыс. руб./м2;
       во втором инвестиционно - кредитном цикле - 9 тыс. руб./м2.
       Средний размер кредита 50% стоимости:
       в первом инвестиционно - кредитном цикле - 252 тыс. руб.;
       во втором инвестиционно - кредитном цикле - 283,5 тыс. руб.
       В период пилотного проекта общий объем ипотечного кредитования
   на  приобретение  вторичного  жилья  будет  определяться  оборотом
   выделенных на эти цели  10  млн.  руб.  за  счет  рефинансирования
   ипотечных  кредитов  и  целевых  заимствований  ОАО  "Агентство по
   ипотечному жилищному кредитованию".
       Через строительство многоквартирного жилья.
       Средства уставного  капитала   ипотечной   корпорации,   займы
   государственного  управляющего и от размещения облигаций жилищного
   займа будут инвестироваться в строительство  жилья  с  последующим
   переоформлением    их    в   ипотечные   обязательства   с   целью
   рефинансирования  и  возобновления   очередных   инвестиционно   -
   кредитных циклов.
       Расчетная себестоимость  строительства  1  кв.  м   с   учетом
   административных обременений:
       в первом инвестиционно - кредитном цикле - 9 тыс. руб./м2;
       во втором инвестиционно - кредитном цикле - 10 тыс. руб./м2.
       Строительный цикл - 18 месяцев.
       Расчетная цена реализации 1 кв. м:
       в первом инвестиционно - кредитном цикле - 12 тыс. руб./м2;
       во втором инвестиционно - кредитном цикле - 14 тыс. руб./м2.
       Средняя площадь квартиры - 63 кв. м.
       Средний размер ипотечного кредита - 40% цены реализации жилья:
       в первом инвестиционно - кредитном цикле - 302,4 тыс. руб.;
       во втором инвестиционно - кредитном цикле - 352,8 тыс. руб.
       Вторичное жилье,  реализуемое  заемщиками  для  оплаты   вновь
   приобретаемого  жилья,  может  направляться в социальную программу
   ипотечного кредитования малообеспеченных граждан  за  счет  займов
   государственному управляющему целевыми программами.
       Через кредитование индивидуальных застройщиков:
       В общем   объеме   инвестиций   на   цели   строительства  50%
   используется на кредитование строительства индивидуального жилья с
   последующим оформлением ипотечных кредитов.
       Себестоимость строительства 1 дома:
       в первом инвестиционно - кредитном цикле - 5 тыс. руб./м2;
       во втором инвестиционно - кредитном цикле - 6 тыс. руб./м2.
       Средний срок   кредитования  на  завершение  строительства  до
   момента оформления прав собственности  на  приобретенное  жилье  и
   переоформления кредита в ипотечный - 7 месяцев.
       Средняя площадь возводимого дома - 100 кв. м.
       Согласно статистике,   средняя   потребность   индивидуального
   застройщика в кредитных средствах на завершение строительства:
       в первом инвестиционно - кредитном цикле - 150 тыс. руб./м2;
       во втором инвестиционно - кредитном цикле - 180 тыс. руб./м2,
       так как  требуется оплата только стройматериалов;  подрядчики,
   как правило, не привлекаются.
       При оформлении  кредитной сделки предполагается взимание платы
   в размере 1,5%  +  0,5%  =  2%  от  суммы  кредита.  Данная  сумма
   направляется   на   покрытие   операционных   расходов   ипотечной
   корпорации  Удмуртской  Республики  и   на   формирование   фондов
   специального назначения.
       Далее, в период погашения кредита взимается  вознаграждение  в
   размере  2  процентных  пунктов  от  текущих  процентных выплат по
   ипотечным кредитам.  Данные  выплаты  предназначены  для  покрытия
   операционных   расходов   в   связи  с  сопровождением  кредитного
   обязательства и ведением кредитного дела заемщика.
   
                           Финансовый прогноз
   
       Был составлен  финансовый   прогноз   деятельности   ипотечной
   корпорации  Удмуртской  Республики  на  первые два инвестиционно -
   кредитных цикла.
   
   -----------------------------T-----------------T-----------------¬
   ¦Цикл                        ¦       1-й       ¦       2-й       ¦
   +----------------------------+-----------T-----+-----T-----------+
   ¦Год                         ¦    2003   ¦    2004   ¦    2005   ¦
   +----------------------------+-----T-----+-----T-----+-----T-----+
   ¦Полугодие                   ¦  I  ¦  II ¦  I  ¦  II ¦  I  ¦  II ¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Совокупный объем            ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦кредитования                ¦ 10,0¦ 40,0¦ 88,6¦ 65,0¦ 80,0¦165,9¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Ипотечная задолженность     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦на конец периода            ¦ 10,0¦ 49,9¦138,2¦202,1¦280,5¦444,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Поступление средств         ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Вложения в уставный капитал ¦ 70,0¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Доход от размещения         ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦облигаций жилищного займа   ¦  0,0¦  0,0¦ 50,0¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Цена реализации жилья,      ¦                 ¦                 ¦
   ¦руб./м2                     ¦      12000      ¦      14000      ¦
   +----------------------------+-----T-----T-----+-----T-----T-----+
   ¦Реализация жилья            ¦  0,0¦  0,0¦ 84,0¦  0,0¦  0,0¦214,7¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Продажа закладных (новое    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦жилье)                      ¦  0,0¦  0,0¦ 33,6¦  0,0¦  0,0¦ 85,9¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Проценты по строительным    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦кредитам                    ¦  2,7¦  2,7¦  2,7¦  4,5¦  4,5¦  4,5¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Рефинансирование кредитов   ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦индивидуальным застройщикам ¦  0,0¦ 30,0¦ 30,0¦ 30,0¦ 50,0¦ 50,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Продажа закладных (вторич.  ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦жилье)                      ¦ 10,0¦ 10,0¦ 10,0¦ 20,0¦ 20,0¦ 20,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Кредитование по социальным  ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦программам                  ¦  0,0¦  0,0¦ 15,0¦ 15,0¦ 10,0¦ 10,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Доходы по сделкам, связанным¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦с оформлением кредитов      ¦  0,2¦  0,8¦  1,8¦  1,3¦  1,6¦  3,3¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Доходы по сделкам, связанным¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦с обслуживанием кредитов    ¦  0,0¦  0,1¦  0,5¦  1,4¦  2,0¦  2,8¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Итого поступлений           ¦ 82,9¦ 43,6¦212,6¦ 57,2¦ 78,1¦381,2¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Расход средств              ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Отчисления в фонды          ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦специального назначения     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦  - гарантийный фонд        ¦  0,0¦  0,1¦  0,5¦  1,4¦  2,0¦  2,8¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦  - специальный фонд        ¦  0,0¦  0,0¦  0,1¦  0,3¦  0,4¦  0,6¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Себестоимость строительства ¦                 ¦                 ¦
   ¦(включая НДС), руб./м2      ¦       9000      ¦      10000      ¦
   +----------------------------+-----T-----T-----+-----T-----T-----+
   ¦Инвестиции в строительство  ¦ 20,0¦ 15,0¦ 10,0¦ 48,0¦ 36,0¦ 24,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Первоначальные взносы       ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦заемщиков                   ¦  8,0¦  6,0¦  4,0¦ 20,2¦ 15,1¦ 10,1¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Объем строительства, м2     ¦       7000      ¦      15336      ¦
   +----------------------------+-----T-----T-----+-----T-----T-----+
   ¦Покупка закладных           ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦(новое жилье)               ¦  0,0¦  0,0¦ 33,6¦  0,0¦  0,0¦ 85,9¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Объем кредитования индиви-  ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦дуального строительства     ¦ 30,0¦ 30,0¦ 30,0¦ 50,0¦ 50,0¦  0,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Себестоимость индивидуально-¦                 ¦                 ¦
   ¦го строительства, руб./м2   ¦       5000      ¦       6000      ¦
   +----------------------------+-----T-----T-----+-----T-----T-----+
   ¦Площадь индивидуальной      ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦застройки, м2               ¦20000¦20000¦20000¦27778¦27778¦  0  ¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Покупка закладных (вторич.  ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦жилье)                      ¦ 10,0¦ 10,0¦ 10,0¦ 20,0¦ 20,0¦ 20,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Операционные расходы        ¦  1,5¦  1,5¦  1,5¦  2,0¦  2,0¦  2,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Купонные выплаты            ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦по облигациям               ¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦  5,0¦  5,0¦  5,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Погашение облигаций         ¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦ 50,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Налоги                      ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦ - НДС (чистые выплаты)     ¦  0,0¦  0,1¦  6,8¦  0,2¦  0,3¦ 18,3¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦ - налог на прибыль         ¦  0,6¦  0,7¦  8,6¦  0,2¦  0,4¦ 22,1¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦ - налог на операции        ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦с ценными бумагами          ¦  0,0¦  0,0¦  0,4¦  0,0¦  0,0¦  0,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Итого расходов              ¦ 62,2¦ 57,3¦100,9¦125,4¦113,6¦227,3¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Остаток на начало периода   ¦  0,0¦ 20,7¦  7,0¦118,7¦ 50,5¦ 15,0¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Увеличение (уменьшение)     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦
   ¦средств                     ¦ 20,7¦-13,7¦111,7¦-68,2¦-35,5¦153,9¦
   +----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
   ¦Остаток на конец периода    ¦ 20,7¦  7,0¦118,7¦ 50,5¦ 15,0¦168,9¦
   L----------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+------
   
           Возможные результаты реализации пилотного проекта
   
       Общий объем кредитования по всем программам  составит  порядка
   450 млн. руб.
       В целом по пилотному проекту:
   
   ------------------------------------------T----------------------¬
   ¦Вложения в уставный капитал ИКУР         ¦                      ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦- из бюджетных средств                   ¦     35,7 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦- из внебюджетных источников             ¦     34,3 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Финансирование гос. управляющего         ¦                      ¦
   ¦целевыми программами                     ¦     69,3 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Социальное жилье                         ¦                      ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Объем кредитования                       ¦     50,0 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Количество кредитов                      ¦      183 семьи       ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Первичное жилье                          ¦                      ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Объем строительства, м2                  ¦    22336 м2          ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Инвестиции                               ¦    216,4 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Объем кредитования                       ¦    119,5 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Количество кредитов                      ¦      355 семей       ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Индивидуальная застройка                 ¦                      ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Площадь индивидуальной застройки, м2     ¦   115556 м2          ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Инвестиции                               ¦    633,3 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Объем кредитования                       ¦    190,0 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Количество кредитов                      ¦     1156 семей       ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Вторичное жилье                          ¦                      ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Объем кредитования                       ¦     90,0 млн. руб.   ¦
   +-----------------------------------------+----------------------+
   ¦Количество кредитов                      ¦      331 семья       ¦
   L-----------------------------------------+-----------------------
   
       Совокупный объем инвестиций в строительство  с учетом вложений
   граждан составит около 850 млн. руб.
       При этом общие бюджетные вложения за 2003 - 2005 гг.,  включая
   финансирование государственного управляющего целевыми программами,
   составит 105 млн. руб.
       Таким образом, только в период реализации пилотного проекта на
   1   рубль   бюджетных  вложений  в  систему  ипотечного  жилищного
   кредитования может быть вовлечено не менее 8  рублей  внебюджетных
   средств.
   
                              Иллюстрации
   
       Рисунок 1.  Организационно - финансовая схема первичного рынка
   ипотечных кредитов.
       Рисунок 2.  Организационно - финансовая схема вторичного рынка
   ипотечных ценных бумаг.
       Рисунок 3.  Порядок  формирования   и   использования   фондов
   специального назначения ипотечной корпорации.
       Рисунок 4а,  4б.  Участие банка в системе ипотечного жилищного
   кредитования в Удмуртской Республике.
       Рисунок 5.  Участие  корпоративных  инвесторов   в   ипотечном
   жилищном кредитовании.
   
                                                            Рисунок 1
   
                   Организационно - финансовая схема
                  первичного рынка ипотечных кредитов
                       (региональная система ИЖК)
   
    -------------¬           --------------¬   Ипотечный кредит
    ¦  Жилищный  ¦ Субсидии  ¦   Заемщик   ¦<- - - - - - - - - - -¬
    ¦субсидиарный+ - - - - ->¦             +--------------------¬
    ¦    фонд    ¦           L--------------    залог жилья     ¦ ¦
    L-------------            /\ /\                             ¦
     /\ ------------¬  Услуги  ¦  ¦- андеррайтинг;     --------¬¦ ¦
      ¦ ¦Страховые  +-----------  ¦- подготовка        ¦       ¦¦
        ¦компании,  ¦             ¦  кредитного дела;  ¦(жилье)¦¦ ¦
      ¦ ¦прочие     ¦             ¦- агентские услуги; ¦       ¦¦
        ¦профессио- ¦             ¦- поручительство    L--------¦ ¦
      ¦ ¦нальные    ¦             ¦  перед кредитором     /\    ¦
        ¦участники  ¦        -----+--------¬               ¦    ¦ ¦
      ¦ ¦системы ИЖК¦<---¬   ¦  Ипотечная  ¦   Инвестиции       ¦
        L------------    L---+  корпорация + - - - - - - - -    ¦ ¦
      ¦            Сведения  ¦      УР     ¦                   \/
       Целевые    о заемщике L-T----------T-         -------------+¬
      ¦субсидии                 /\        L--------->¦     Банк    ¦
                               ¦ ¦  - результаты     ¦             +¬
     -+------------¬   Налоги         андеррайтинга; LT-------------¦
     ¦Правительство¦<- - - - - - ¦  - поручительство        /\  КПКГ
    -+     УР      + - - - - - - -    за заемщика;    L - - ¦ - - - -
    ¦L------------T-   Уставный     - представительство
     Муниципальные¦     капитал       АИЖК                  ¦
   -+ образования                                    Рефинансирование
    L - - - - - -T-
   ¦   Частные   ¦
      инвесторы
   L - - - - - - -
   
       Этапы формирования первичного рынка ипотечных кредитов
       1. Принятие   региональных   программ   ипотечного   жилищного
   кредитования.
       2. Учреждение   региональных   операторов   первичного   рынка
   ипотечных кредитов (региональных ипотечных корпораций).
       3. Запуск  механизма  ипотечного кредитования в соответствии с
   федеральными стандартами.  Интеграция  с  региональными  жилищными
   программами.
       4. Подключение   к   системе   рефинансирования.   Привлечение
   внебюджетных средств в жилищную сферу.
       5. Расширение   комплекса   услуг,   связанных   с   ипотечным
   кредитованием   (последующая   ипотека,   операции   с  заложенной
   недвижимостью, расширение спектра страховых услуг).
       6. Появление   альтернативных   схем  ипотечного  кредитования
   (кредитные союзы - ЖССК, ипотечные банки).
   
                                                            Рисунок 2
   
                   Организационно - финансовая схема
                вторичного рынка ипотечных ценных бумаг
                       (федеральная система ИЖК)
   
           -------------------------------------------------¬
           ¦ Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ¦
           ¦             - стандарты ипотечного             ¦
           L--------¬        кредитования;         ----------
                    ¦ - процедура рефинансирования ¦
                    ¦     ипотечных кредитов;      ¦
                    ¦       - формирование и       ¦
              -------   стабилизация вторичного    L------
               \            рынка ипотечных             /
                    \         ценных бумаг         /
                         \                    /
                              \          /
   ------------------¬ Ценные      \/       Ценные -----------------¬
   ¦Институциональный¦ бумаги               бумаги ¦ Корпоративный  ¦
   ¦    инвестор     ¦<------¬             ------->¦    инвестор    ¦
   L----------------T-      -+-------------+¬      LT----------------
                    L - - ->¦   Ипотечное   ¦<- - - -
            --------------->¦   агентство   ¦<--------¬
            ¦ - - - - - - ->L-----T----------         ¦
            ¦ ¦                     /\                ¦
            ¦                     ¦  ¦ Закладные      ¦
   Гарантии ¦ ¦                  \/  ¦                ¦Поручительство
            ¦              ----------+------¬         ¦
            ¦ ¦            ¦      Банк      ¦         ¦
            ¦              ¦                ¦         ¦
   ---------+-+-----¬      L------T----------      ---+-------------¬
   ¦  Правительство ¦               /\             ¦   Ипотечная    ¦
   ¦       РФ       ¦             ¦  ¦ Закладная   ¦ корпорация УР  ¦
   L------------T----            \/  ¦             L----T------------
                           ----------+------¬ Обращение ¦
                ¦ Субсидии ¦    Заемщик     ¦ взыскания ¦
                L - - - - >¦                ¦<-----------
                           L-----------------
   
       Этапы становления вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
       1. Накопление массы выданных ипотечных кредитов.
       2. Эмиссия   ипотечных   ценных   бумаг   в   соответствии   с
   требованиями  корпоративных  инвесторов  (с возможностью льготного
   ипотечного  кредитования  и  соответствующих  условий   размещения
   ипотечных ценных бумаг).
       3. Стабилизация  ожиданий   институциональных   инвесторов   в
   отношении вложений в ипотечные ценные бумаги.  Снижение процентных
   ставок. Размещение ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.
       4. Появление     специализированных    ипотечных    кредиторов
   (ипотечных банков).
   
                                                            Рисунок 3
   
                                Порядок
            формирования и использования фондов специального
                    назначения ипотечной корпорации
   
                                                    Операционные
   --------------¬          --------------¬            расходы
   ¦ Собственные ¦          ¦ Гарантийный ¦           -------¬
   ¦  средства   ¦--------->¦   фонд, 1%  ¦   ------->¦ 0,3% ¦
   ¦ корпорации  ¦  --------¦             ¦---+----¬  L-------
   L--------------  ¦-- - ->L--------------<--+---¬¦
        Компенсация ¦             /\  ---------   ¦¦ Компенсация
            убытков ¦¦ Из          ¦  ¦        Из ¦¦ убытков
          кредитору ¦  стоимости   ¦  ¦ стоимости ¦¦ кредитору
                    ¦¦ объекта     ¦  ¦   объекта ¦¦
                    ¦  залога      ¦  ¦    залога ¦¦
   Недобросовестные ¦¦          Оплата¦           ¦¦  Добросовестные
      заемщики      ¦      ¦    услуг ¦   ¦       ¦¦     заемщики
      -------¬<------¦     L-->-------¬<---       ¦L---->-------¬
      ¦ 0,5% ¦ - - - -    ---->¦ 1,5% ¦<----      L------¦ 0,5% ¦
      L-------<------¬     --->L-------<--¬   ---------->L-------
      Судебное       ¦     ¦       ¦      ¦   ¦           Мировое
   разбирательство   ¦             ¦          ¦         соглашение
                     ¦             ¦          ¦
            Судебные ¦             ¦          ¦- переезд ($ 50);
            издержки ¦             ¦          ¦- временное проживание
                     ¦             ¦          ¦  ($ 150/мес.);
                     ¦            \/          ¦- риэлторские услуги
   --------------¬   ¦      --------------¬   ¦  (3%);
   ¦  Субсидии   ¦   L------¦ Специальный ¦----- нотариальное
   ¦Администрации¦--------->¦ фонд, ~0,2% ¦      оформление договора
   ¦             ¦          ¦             ¦      купли - продажи
   L--------------          L--------------      (1,5%)
   
                                                           Рисунок 4а
   
              Участие банка в республиканской системе ИЖК
   
                   Инвестиционно - строительный цикл
   
        -----------¬       (3) Кредитная линия      -----------¬
   ---->¦   ИКУР   ¦<-------------------------------+   Банк   +----¬
   ¦    ¦          +------------------------------->¦          ¦    ¦
   ¦    L-----------      (5) Погашение кредита     L-----------    ¦
   ¦         /\                                          /\         ¦
   ¦          ¦                                           ¦         ¦
   ¦          ¦ (1) Андеррайтинг              (2) Депозит ¦         ¦
   ¦          ¦                        "до востребования" ¦         ¦
   ¦          ¦                                           ¦         ¦
   ¦          ¦               -----------¬                ¦         ¦
   ¦          L---------------+  Заемщик +-----------------         ¦
   ¦                          ¦          ¦                          ¦
   ¦ (4) Расчет               L---T------- (4) Первоначальный взнос,¦
   ¦ за жилье                     ¦  /\            ипотечный кредит ¦
   L-------------------------------   L------------------------------
   
                                                           Рисунок 4б
   
              Участие банка в республиканской системе ИЖК
   
                             Кредитный цикл
   
        -----------¬        (8, 9) Закладная        -----------¬
   ---->¦   ИКУР   ¦<------------------------------>¦   Банк   +----¬
   ¦    ¦          +------------------------------->¦          ¦    ¦
   ¦    L-----------     (8) Банковский вексель     L-----------    ¦
   ¦         /\                                          /\         ¦
   ¦          ¦                                           ¦         ¦
   ¦          ¦ (7) Банковский              (6) Ипотечный ¦         ¦
   ¦          ¦ вексель                            кредит ¦         ¦
   ¦          ¦                                           ¦         ¦
   ¦          ¦               -----------¬                ¦         ¦
   ¦          L---------------+  Заемщик +-----------------         ¦
   ¦                          ¦          ¦                          ¦
   ¦ (9) Платежи              L---T-------            (6) Кредитное ¦
   ¦ по кредиту                   ¦  /\    обязательство, закладная ¦
   L-------------------------------   L------------------------------
   
                                                            Рисунок 5
   
                    Участие корпоративных инвесторов
                   в ипотечном жилищном кредитовании
   
   -----------------------------------------------------------------¬
   ¦-------------¬  Ипотечные ------------¬                         ¦
   ¦¦Негос-венный¦   ценные   ¦ Ипотечное ¦                         ¦
   ¦¦ пенсионный ¦   бумаги   ¦ агентство ¦  Закладные              ¦
   ¦¦    фонд    ¦<-----------¦           ¦<----------------------¬ ¦
   ¦L-------------            L------------                       ¦ ¦
   ¦     /\¦ Рефинансирование ¦  -------------------------------¬ ¦ ¦
   ¦     ¦ L---------------¬  ¦  ¦ Закладные -----------------¬ ¦ ¦ ¦
   ¦     ¦                 ¦  ¦  ¦           ¦Правительство УР¦ ¦ ¦ ¦
   ¦     ¦                 \/ \/ \/          L----------------- ¦ ¦ ¦
   ¦     ¦             --------------¬       Ипотечная ¦        ¦ ¦ ¦
   ¦     L-------------¦Корпоративный¦       программа \/   За- ¦ ¦ ¦
   ¦     ------------->¦  инвестор   ¦     ---------------¬ кла-¦ ¦ ¦
   ¦     ¦   ----------¦             ¦---->¦  Ипотечная   ¦ дные¦ ¦ ¦
   ¦     ¦   ¦Капиталь-L--------------     ¦  корпорация  ¦     ¦ ¦ ¦
   ¦     ¦   ¦ное      /\¦ ----------------¦      УР      ¦<--¬ ¦ ¦ ¦
   ¦     ¦   ¦строи-   ¦ ¦ ¦               L---------------   ¦ ¦ ¦ ¦
   ¦     ¦   ¦тельство ¦ ¦ ¦   Андеррайтинг¦/\¦Поручительство ¦ ¦ ¦ ¦
   ¦     ¦   ¦         ¦ ¦ ¦               ¦ ¦¦         -----------¬¦
   ¦Рас- ¦  \/         ¦ ¦ ¦За-            ¦ ¦L-------->¦          ¦¦
   ¦чет  ¦ -----¬ Стои-¦ ¦ ¦строй-        \/ ¦   Кредит ¦   Банк   ¦¦
   ¦в    ¦ ¦ -¬ ¦ мость¦ ¦ ¦щик ----------------¬<----->¦          ¦¦
   ¦рас- ¦ ¦ L- ¦ жилья¦ ¦ ¦    ¦               ¦ Залог L-----------¦
   ¦сроч-¦ L-----      ¦ ¦ ¦    ¦   Работник    ¦                   ¦
   ¦ку   ¦   ¦         ¦\/\/    ¦               ¦ Страхование       ¦
   ¦     ¦   ¦    ----------¬<--L----------------<-----------------¬¦
   ¦     ¦   ¦    ¦ (жилье) ¦          ----------------->¦Страховая¦¦
   ¦     ¦  \/    ¦         ¦            Накопительное   ¦компания ¦¦
   ¦-----------¬  ¦         ¦          страхование жизни L----------¦
   ¦¦ Работник ¦  ¦         ¦<------------------------------- ¦     ¦
   ¦¦          ¦  L----------   Инвестиции                    ¦     ¦
   ¦L-----------            <----------------------------------     ¦
   ¦                                    Страхование                 ¦
   L-----------------------------------------------------------------
   
   

<<< Назад

 
Реклама

Новости законодательства России


Тематические ресурсы

Новости сайта "Тюрьма"


Новости

СНГ Бизнес - Деловой Портал. Каталог. Новости

Рейтинг@Mail.ru

Hosted by uCoz